▲ [이호종 대표 변호사]

Q : 갑은 건설업자로 부족한 사업자금을 충당하기 위해 자신의 유일한 부동산인 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받아 사용해 오고 있습니다. 그러나 경기가 점차 어려워져 대출금을 제때에 갚지 못하는 상황이 발생하자, 은행이 갑의 아파트에 임의경매를 신청하여 절차기 진행 중에 있습니다. 갑은 자신의 유일한 재산을 어떻게 하면 효율적으로 지킬 수 있을까 고민하다가, 경매 중인 물건에 유치권이 존재하면 낙찰가가 현저히 떨어져서 낮은 가격으로도 아파트를 경락받을 수 있다는 사실을 알게 되어, 평소 친하게 지내던 인테리어업자 을에게 유치권 신고를 해 달라고 부탁하였습니다. 통상적으로 유치권이 신고되어 있는 경우에는 정확한 권리분석 없이는 쉽사리 낙찰을 받으려고 하지 않으므로, 낙찰가가 충분히 떨어진 다음에 자신의 처인 병으로 하여금 낙찰을 받게 하여 아파트를 지킬 심산이었습니다. 을은 갑과 공모하여 허위의 유치권 신고서를 법원에 제출하였고, 결국 낙찰가가 계속 떨어져서 병은 예상대로 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 아파트를 낙찰 받았습니다. 갑은 아파트를 지킬 수 있었지만 채권자인 은행의 입장에서는 낮은 낙찰가로 인해 담보가 대비 대출금을 충분히 회수하지 못한 결과 갑과 을을 상대로 법적 조치를 취하려고 합니다. 어떤 방법이 있을 까요?    

A : 유치권은 타인의 물건을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물권이므로, 인테리어업자인 을은 원칙적으로 그 공사대금을 변제받을 때까지 유치권자로서 강력한 보호를 받게 됩니다. 유치권은 우선변제 받을 권리는 없지만, 공사업자가 건물 소유자의 동의를 받아 공사한 건물을 점유하고 있으면 이로 인하여 소유자가 건물을 사용수익 하지 못하는 결과, 실질적으로 우선변제를 강제할 수 있게 됩니다. 경매로 인하여 낙찰되더라도 유치권이 소멸되는 것은 아니므로, 낙찰자가 유치권자로부터 건물을 인도받으려면 공사대금을 대신 물어 유치권을 소멸시켜야 합니다. 이런 사유로 인해 유치권이 신고되어 있는 부동산은 경매절차에서 자주 유찰되어 낙찰가가 큰 폭으로 떨어지게 됩니다.

실제로 경매절차에 있어서 유치권의 존재와 인정 여부가 가장 중요한 이슈가 되는데, 그 성립 여부를 쉽사리 인정하기가 매우 어렵고 실질적인 조사를 위해서는 많은 시간과 노력이 소요되므로 경매법원에서는 일단 유치권 신고서가 접수되면 형식적으로 그 존부 여부를 검토하여 경매공고에 포함시킬 수밖에 없는 실정입니다. 즉, 비송사건인 경매절차는 유치권의 성립 여부를 판단하는 소송절차와 다르므로, 경매절차 진행 중에는 허위로라도 유치권을 일단 신고하는 경우가 비일비재합니다.

이러한 폐단을 방지하기 위하여 형법 제 315조에 경매·입찰방해죄를 규정하여, 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 여기서 ‘경매의 공정을 해하는 행위’란 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 말하므로, 적정한 가격형성에 부당한 영향을 주는 허위의 유치권을 신고한 경우도 여기에 포함됩니다. 따라서 갑과 을을 경매방해죄로 고소하여 형사처벌을 받도록 할 수 있으며, 낙찰자가 허위 유치권 신고로 인해 낙찰을 포기한 경우라면 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

한편, 일반 경매 투자자인 제3자의 입장에서는 정확한 권리분석을 통하여 허위로 유치권이 신고된 물건을 찾아낼 수 있다면, 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 낙찰 받아 막대한 경매 투자 수익을 얻을 수 있는 기회이기도 합니다. 하지만 허위 유치권을 찾아내어 입증하기가 쉬운 일이 아니며, 소자본으로 투자하는 경우 일단 유치권이 신고되어 있으면 이를 담보로 은행으로부터 경락자금을 충분히 대출 받기 어려운 점도 유념하여야 할 것입니다. SW