Q : 甲은 친구인 乙의 부탁으로 우연한 기회에 丙과의 부동산매매를 성사시켰는데, 이 과정에서 매도인 乙과 매수인 丙으로부터 각각 3,000만원씩의 중개수수료를 지급받기로 약정하였고, 부동산매매계약이 원만하게 체결되어 丙 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 甲이 약정 내용에 따라 乙과 丙에게 중개수수료의 지급을 청구하자, 乙과 丙은 태도를 돌변하여 공인중개사 자격이 없는 甲에게는 중개수수료를 지급하지 않아도 된다며 그 이행을 거절하고 있습니다. 이러한 경우 중개수수료 지급약정을 무효로 보아, 甲이 乙과 丙을 상대로 그 지급을 청구할 수 없나요?
A : 부동산중개업법에는 부동산 중개업을 영위할 수 있는 자의 자격요건이 엄격하고, 중개업자의 준수사항이나 그 위반시의 제재에 관하여도 자세히 규정하고 있는데, 그 이유는 그 주된 규율 대상인 부동산의 거래가격이 상대적으로 높은데다가 부동산 중개업소의 활용도 빈번하게 이루어지고 있으므로, 부동산 중개행위가 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 강력한 규제가 요청되기 때문입니다.
또한, 부동산 중개업을 영위할 자격이 없는 자가 부동산중개업법 등 금지규정 위반행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 할 경우 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있으며, 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산 중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하므로, 부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당합니다. 따라서 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자에 의해 체결된 부동산 중개수수료 약정은 원칙적으로 무효로 보아, 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 자격없는 자에게 귀속되는 것을 방지할 필요가 있습니다.
다만, 공인중개사 자격이 없는 자의 중개행위가 업으로 행한 것이 아닌 경우에는, 그 중개수수료 지급약정이 무효인지 여부에 관해서는 보다 세밀한 검토가 필요합니다. 부동산중개업법에는 제2조 제2호에서 ‘중개업’이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘중개를 업으로 한다’고 함은 영업으로서 중개를 하는 것을 말하며 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·횟수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이므로, 반복·계속하여 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당할 것이나, 그렇지 않고 우연한 기회에 타인 간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없습니다.
따라서 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다고 봄이 타당합니다.
甲은 비록 공인중개사의 자격이 없지만 우연한 기회에 친구의 부탁으로 중개행위를 한 것으로, 공인중개를 업으로 하는 자에는 해당하지 아니하여 乙과 丙을 상대로 중개수수료의 지급을 청구할 수 있습니다. 다만, 자격이 있는 경우와 달리 그 중개수수료는 매매가액을 고려하여 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있습니다. SW
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