[이호종 변호사의 법률칼럼] 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 경우에 그 임차인을 위한 구제 방안은?
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 경우에 그 임차인을 위한 구제 방안은?
  • 시사주간 편집국
  • 승인 2017.01.27 13:26
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이호종 변호사. 사진 / 법무법인 해승

Q : 임차인 甲은 임대인 乙로부터 서울시 서초구 소재 乙 소유의 건물 1층 상가 30평을 임차하면서 보증금 1억원, 차임 월 2,500,000원, 임대차기간 2년으로 하여 약국을 운영해 왔으며, 위 임대차계약은 계속 갱신되고 있습니다. 丙은 약국을 운영할 목적으로 2015. 4. 1. 乙로부터 위 건물을 매수하면서 ‘임대사업자 포괄양도, 양수한다.’ ‘임대보증금 및 기존대출금은 잔금에서 공제한다.’는 특약사항을 규정하였습니다. 丙이 甲에게 2015. 7. 2. 위 임대차계약이 2015. 7. 31.자로 종료됨을 이유로 위 건물의 인도를 구하는 내용증명을 통지하자, 甲은 丙에게 신규 임차인 丁과의 1억원에 대한 권리금계약 사실을 알리면서 자신의 권리금 회수기회를 방해하지 말 것을 요구하는 회신을 하였습니다.

이에 대해 丙은 甲에게 새로운 임차인의 계약 체결 준비사항으로 “권리금계약서 원본, 약사자격증사본, 약사경력증명서, 2014년도 부가가치세 납부증명서, 2015년 소득세 납부증명서, 2014년도 재산세 납부실적, 가족관계증명서, 국세 및 지방세 완납증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서” 등을 가져올 것을 요구하였고, 丁과의 협의과정에서 丙은 丁에게 월 차임을 기존보다 40% 이상 인상된 금액을 요구하여 신규 계약이 체결되지 못하였습니다. 이러한 경우 甲은 丙에게 권리금의 회수방해를 원인으로 손해배상을 청구할 수 있을까요?   

A : 상가건물의 임대차와 관련하여 지속적으로 문제가 제기되어 온 계약기간의 보장과 권리금 회수방안의 확보 문제가 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법에 임차인의 권리금 회수기회 보호조항이 신설되어 시행되면서 어느 정도 일단락 된 상태입니다. 시행된 지 얼마 되지 않아 대법원 판결이 나오지는 않았지만 하급심 판결에서는 권리금 회수방안에 대한 판결이 축적되고 있습니다.    

개정된 상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 의하면 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약에 따라 임대차계약을 체결하는 것을 거절하여 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 임대인이 이러한 행위로 인해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 평가액 중 낮은 금액으로 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정되어 있습니다.      

사안의 경우 丙이 이 사건 건물을 매수하면서 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하면서 매매대금에서 임대차보증금을 공제하기로 약정하였고, 이 사건 임대차계약이 개정 상가건물임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 이후에도 甲과 丙 사이에 존속 중이었다는 사실을 알 수 있으므로 임차인 甲은 새로운 임대인인 丙에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조의 4 권리금 회수기회 보호규정에 따른 손해배상을 청구할 수 있는 임차인의 조건을 갖추고 있다고 보여집니다.    

丙의 방해행위와 관련하여 살펴보면, 새로운 임차인이 되려는 丁에게 기존의 월 차임보다 40% 이상 인상된 액수를 계약조건으로 제시하였고, 임차인의 자력 또는 능력과 무관한 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본, 약국운영 단기계획서 및 장기계획서 등을 요구하여 丙은 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시한 것으로 보이며, 자신이 직접 약국을 운영하여 甲의 계약체결을 막아 권리금의 회수기회를 방해하려는 의도가 큰 것으로 판단됩니다.     

따라서 丙은 甲에게 임대차종료 당시의 권리금 평가액과 丁이 甲에게 제시한 1억원 중 적은 금액을 한도로 그 손해를 배상하여야 합니다. SW

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