[이호종 변호사의 법률칼럼] 임차한 건물에서 발생한 화재로 다른 건물에까지 불이 번진 경우 임차인의 책임범위는?
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 임차한 건물에서 발생한 화재로 다른 건물에까지 불이 번진 경우 임차인의 책임범위는?
  • 시사주간 편집국
  • 승인 2017.07.01 12:53
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이호종 변호사. 사진 / 법무법인 해승

 

Q : 2층 건물의 소유자인 A가 그 건물의 1층 가운데 일부분인 150평을 임차인 B에게 골프용품 매장으로 빌려줬습니다. 그런데 임대기간 중 B가 운영하던 이 매장에서 불이 시작되어 인근 1층 뿐만 아니라 건물 2층까지 모두 타 버렸습니다. 화재의 발화점이 B가 운영하던 골프용품 매장인 것은 맞으나 화재의 발생 원인은 밝혀지지 않았습니다. 건물 소실의 피해를 입은 A는 B를 상대로 임차목적물인 1층 골프용품 매장에 대한 손해 이외에 화재로 번진 다른 부분의 피해에 대해서도 손해배상을 요구하고 있습니다. B는 자신이 임차한 1층 골프용품 매장에 대한 손해만 배상하면 되나요? 아니면 불이 번져서 전소한 부분에 대한 손해까지 전부 배상해 주어야 하나요?    

A : 손해배상 책임은 크게 계약상 의무위반에 따른 손해배상과 불법행위에 기한 손해배상으로 나뉩니다. 계약상 의무위반으로 채무불이행은 이행지체, 이행불능, 불완전이행의 형태로 나누어집니다.   

우선 계약상 의무위반에 대해서 살펴보면, 임차인은 임대차계약이 종료되면 임차목적물을 그대로 임대인에게 반환할 의무가 있으며, 이는 임대차계약에 따른 당연한 의무입니다. 그런데 임대차 목적물이 화재 등으로 소실됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 집니다.    

사안에서 임차인 B는 자신이 임차한 1층 골프용품 매장을 임대차기간이 끝나면 임대인 A에게 반환할 계약상 의무가 있습니다. 그런데 화재로 인하여 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 되었고, 화재의 원인이 밝혀지지 않았기 때문에 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못한 상황입니다. 따라서 B는 1층 골프매장 반환의무의 이행불능으로 인한 계약상 의무위반에 따른 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.    

그런데 임차한 부분 이외의 1층과 2층의 경우에는 직접적인 임대차계약의 목적물이 아닙니다. 이 부분에 대해서는 화재 발생과 관련하여 B의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로 이러한 손해에 대해서는 B에게 배상책임을 물을 수는 없습니다. 과거 대법원은 임차목적물 이외의 부분에 대해서도 임차건물의 보존에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하는 이상 손해배상책임을 져야한다고 판시해 왔습니다.    

그러나 대법원은 최근 전원합의체 판결을 통해 임차목적물 이외의 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루고 있다고 하더라도 이에 대한 임차인의 손해배상책임이 인정되기 위해서는 임대인이 화재발생과 관련하여 임차인의 계약상 의무위반과 손해에 대한 상당인과관계가 있음을 입증해야만 한다고 입장을 변경하였습니다. 따라서 임차목적물 이외의 부분에 대한 손해배상책임은 임차인의 지배·관리 영역 하에 있다고 보기 어려우므로 불법행위책임의 성립 여부를 검토해 보아야 할 것입니다.   

다른 특별한 사정이 없는 한 임차목적물 이외의 부분에 발생한 재산상 손해에 관하여는 불법행위책임만이 성립한다고 볼 수 있습니다. 결국 임차인 B의 귀책사유에 대한 증명책임은 임대인 A에게 있으므로 화재의 구체적인 원인이 밝혀지지 않은 이상 임차인 B의 귀책사유가 증명되었다고 볼 수 없으므로, B에게는 손해배상책임을 물을 수 없습니다. 임차인 B는 자신이 임차한 1층 골프매장의 화재에 대한 손해만 배상하면 족할 것입니다. SW

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