Q : 서울 서초구 소재 1층 상가건물 50평에 관하여 임대인 갑은 임차인 을과 임대차보증금 1억원, 임대기간 2015. 12. 10.부터 2017. 12. 9.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 을은 갑에게 임대차보증금을 모두 지급하고 위 상가건물을 인도받아 점유하면서 다음날인 2015. 12. 11. 상가건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 구비하고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 영업이 부진해지자 을은 영업을 사실상 폐업하였고, 위 상가건물을 병에게 전대차하였습니다. 병은 사업자등록을 하지 않은 채 영업을 개시하였고, 을은 사업장 소재지를 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 상태입니다. 이후 갑 소유의 상가건물에 대하여 근저당권자인 정이 경매를 신청하여 위 상가건물의 소유권이 무에게로 이전되었습니다. 이런 경우 을이 상가건물 임대차보호법상의 대항력이나 임대차보증금의 우선변제권을 무에 대하여 주장할 수 있나요?
A : 상가건물의 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 그 다음날부터 상가건물 임대차보호법상의 대항요건을 갖출 수 있으며, 관할 세무서장의 확정일자까지 받아두면 임대차보증금에 대하여 우선변제권을 취득하게 됩니다. 이러한 요건을 갖춘 임차인이 영업을 사실상 폐업하고 전차인에게 건물을 인도한 경우나 다른 곳으로 사업자등록정정을 한 경우에도 임차인에게 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이 인정되는지 여부가 문제됩니다.
상가건물의 임차인이 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 임대차보증금 반환채권에 대한 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하여 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하는데, 그 중 사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건인 동시에 존속요건에 해당하므로 배당요구의 종기까지 사업자등록이 유지되고 있어야 합니다.
그런데 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항을 보면, 사업을 새롭게 시작한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업자등록을 한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인이 상가건물을 임차한 후 사업을 영위하고 있지 않다면 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법에서 요구하고 있는 상가임대차의 공시방법으로 인정되는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다. 이러한 경우에 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것입니다.
한편, 임차한 상가건물에 사업자등록을 한 후 사업장을 다른 장소로 변경하여 사업자등록정정을 한 경우에 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 유지하는지 여부에 대하여도, 판례는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 대하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련한 것이므로 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미친다고 보아, 이 경우에까지 대항력을 인정할 수는 없다고 판시하고 있습니다.
따라서 을은 병이 별도로 사업자등록을 하여 확정일자까지 받아두지 않았다면 상가건물 임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권을 무에게 주장할 수 없습니다. SW
webmaster@economicpost.co.kr
