Q :신혼부부인 甲과 乙은 甲의 직장과 가까운 丙 소유의 신축건물인 3층 다가구주택 중 101호에 보증금 6,500만 원에 임대차기간 2년으로 하는 임대차계약을 丙과 처음으로 체결하였는데, 계약 당일 丙에게 임차보증금 중 500만 원을 먼저 지급하면서 나머지 6,000만 원은 기존에 살고 있던 아파트 보증금을 돌려받는 대로 지급하기로 하고 즉시 입주하여 생활하기로 하였습니다. 전입신고와 확정일자를 받은 후 丙으로부터 현관 비밀번호를 알아내어 가구 등 짐을 일부 옮겨 놓은 채, 甲은 평일에는 그 곳에서 직장을 다녔으며 주말에는 乙과 기존의 아파트에서 지내오다가 아파트보증금을 돌려받자마자 丙에게 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고 이사를 마무리 하였습니다.
그런데 甲과 乙이 나머지 보증금을 모두 지급하여 완전히 이사를 하기 전에 丁이 다가구주택 중 303호에 보증금 7,500만 원의 전세권설정등기까지 마친 후 두 번째로 입주하였고, 연이어 입주가 이어져 다가구주택에는 공실이 없어졌습니다. 그러던 중 丙의 채권자에 의해 丙 소유의 다가구주택과 그 대지에 대하여 강제경매가 진행되었는데, 경매절차에서 甲과 乙은 자신들이 완전히 이사하기 전에 입주한 전세권자 丁보다 먼저 임차보증금을 배당받을 수 있나요?
A : 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받으려면 주택의 인도와 전입신고라는 대항력과 확정일자의 세 요건을 모두 갖추어야 하는데, 사안의 경우 전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일에 명확히 갖추어져 있으나 주택의 인도가 이루어졌는지가 불분명합니다. 당시 보증금이 전부 지급되지 않고 이삿짐도 가구 등 일부만이 옮겨진 상태였으므로 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 ‘주택의 인도’가 충족되었는지 여부가 문제될 수 있습니다.
‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하는데, 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계가 있어야 점유사실이 인정되므로 사실상의 지배가 있는지 여부가 중요합니다. 이는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없으며 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등 제반사정을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 합니다.
결국 임대주택을 인도하였는지 여부는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는 상태에 두었는지 등에 따라 다각도로 판단하고 고려하여야 합니다. 또한 주택임대차보호법에서는 임차인이 우선변제권을 인정받기 위한 요건으로 계약 당시에 임차보증금을 전액 지급하여야 할 것을 요구하지도 않으므로 주택의 인도 이후에 보증금 잔액을 지급하였다고 하더라도 우선변제권의 성립 여부에는 영향을 미치지 않습니다.
따라서 甲과 乙은 임대인 丙에게 임차보증금의 일부만을 지급한 채 이삿짐도 전부 들여놓았지만 현관 비밀번호를 안 상태에서 이사를 했고 입주 후 바로 주거로 사용한 점이 인정되므로 그 때부터 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건을 모두 갖춘 셈이 되어, 특별한 사정이 없는 한 임차보증금 6,500만 원 전액에 대해서 후순위 권리자인 전세권자 丁에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. SW
webmaster@economicpost.co.kr
