[이호종 변호사의 법률칼럼] 주민등록과 확정일자를 갖춘 임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받기 위한 요건은?
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 주민등록과 확정일자를 갖춘 임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받기 위한 요건은?
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  • 승인 2017.10.10 16:18
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Q :신혼부부인 의 직장과 가까운 소유의 신축건물인 3층 다가구주택 중 101호에 보증금 6,500만 원에 임대차기간 2년으로 하는 임대차계약을 과 처음으로 체결하였는데, 계약 당일 에게 임차보증금 중 500만 원을 먼저 지급하면서 나머지 6,000만 원은 기존에 살고 있던 아파트 보증금을 돌려받는 대로 지급하기로 하고 즉시 입주하여 생활하기로 하였습니다. 전입신고와 확정일자를 받은 후 으로부터 현관 비밀번호를 알아내어 가구 등 짐을 일부 옮겨 놓은 채, 은 평일에는 그 곳에서 직장을 다녔으며 주말에는 과 기존의 아파트에서 지내오다가 아파트보증금을 돌려받자마자 에게 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고 이사를 마무리 하였습니다.
 
그런데 이 나머지 보증금을 모두 지급하여 완전히 이사를 하기 전에 이 다가구주택 중 303호에 보증금 7,500만 원의 전세권설정등기까지 마친 후 두 번째로 입주하였고, 연이어 입주가 이어져 다가구주택에는 공실이 없어졌습니다. 그러던 중 의 채권자에 의해 소유의 다가구주택과 그 대지에 대하여 강제경매가 진행되었는데, 경매절차에서 은 자신들이 완전히 이사하기 전에 입주한 전세권자 보다 먼저 임차보증금을 배당받을 수 있나요?
 
A : 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받으려면 주택의 인도와 전입신고라는 대항력과 확정일자의 세 요건을 모두 갖추어야 하는데, 사안의 경우 전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일에 명확히 갖추어져 있으나 주택의 인도가 이루어졌는지가 불분명합니다. 당시 보증금이 전부 지급되지 않고 이삿짐도 가구 등 일부만이 옮겨진 상태였으므로 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 주택의 인도가 충족되었는지 여부가 문제될 수 있습니다.
 
주택의 인도는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하는데, 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계가 있어야 점유사실이 인정되므로 사실상의 지배가 있는지 여부가 중요합니다. 이는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없으며 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등 제반사정을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 합니다.
 
결국 임대주택을 인도하였는지 여부는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는 상태에 두었는지 등에 따라 다각도로 판단하고 고려하여야 합니다. 또한 주택임대차보호법에서는 임차인이 우선변제권을 인정받기 위한 요건으로 계약 당시에 임차보증금을 전액 지급하여야 할 것을 요구하지도 않으므로 주택의 인도 이후에 보증금 잔액을 지급하였다고 하더라도 우선변제권의 성립 여부에는 영향을 미치지 않습니다.
 
따라서 은 임대인 에게 임차보증금의 일부만을 지급한 채 이삿짐도 전부 들여놓았지만 현관 비밀번호를 안 상태에서 이사를 했고 입주 후 바로 주거로 사용한 점이 인정되므로 그 때부터 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건을 모두 갖춘 셈이 되어, 특별한 사정이 없는 한 임차보증금 6,500만 원 전액에 대해서 후순위 권리자인 전세권자 에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. SW

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