[이호종 변호사의 법률칼럼] 계약금의 일부만 수수된 경우에 각 당사자가 계약을 일방적으로 해제하기 위한 전제조건은?
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 계약금의 일부만 수수된 경우에 각 당사자가 계약을 일방적으로 해제하기 위한 전제조건은?
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  • 승인 2018.07.13 11:31
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▲ [법무법인 해승 이호종 대표 변호사]


Q :
甲은 좋은 입지조건을 갖춘 단지에 아파트를 소유하고 있다가 갑자기 다른 지역으로 이사해야 할 일이 생겨 처분하기로 하였습니다. 요즘 시세가 급등 중인 지역이라 매물이 거의 없어서 부동산에 연락을 하자마자 매물을 기다리던 乙과 바로 연락이 되어 공인중개사 丙의 중개로 매매계약이 체결되었습니다. 급하게 계약이 체결되는 바람에 매매대금을 12억원으로 정하고 계약금으로 1억 2,000만원 중 가계약금 2,000만원은 계약 당일에, 나머지 1억원은 그 다음날 甲의 은행계좌로 송금하기로 하였습니다. 乙은 가계약금 2,000만원을 甲에게 즉시 지급하였으며, 잔금을 지급하기 전까지는 계약금을 포기하거나 계약금 배액을 돌려주고 언제든지 계약을 해제할 수 있도록 약정하였습니다. 계약체결후 실제 아파트 시세가 15억을 호가한다는 것을 알게 된 甲은 더 비싸게 팔기 위하여 즉시 丙에게 매매계약을 해제하겠다고 통보하고 은행계좌도 폐쇄하여 을이 더 이상 돈을 입금하지 못하도록 조치하였습니다. 다음날 乙은 약정대로 나머지 계약금 1억원을 입금하려 했으나 甲이 통장을 폐쇄하고 계약금을 받아주지 않자 자기앞수표로 1억원을 발행하여 공탁을 하였습니다. 甲이 가계약금의 두배인 4,000만원을 반환하면서 일방적으로 계약을 해제할 수 있나요?

A : 부동산을 매매할 경우 통상 그 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 교부하는 것이 일종의 상관행입니다. 또한 계약의 편의상 그 계약금의 일부를 우선 지급하면서 계약이행 의사를 확실히 하기도 하는데 이를 가계약금이라 합니다. 가령 사안의 경우와 같이 매매대금을 12억원이라 하면 10%인 1억 2,000만원이 계약금이 되며, 그 중 일부인 2,000만원이 가계약금에 해당합니다. 계약금이 전부 수수된 이후 잔금 지급 이전에 매도인이 생각이 바뀌어 계약을 해제하려고 하면 언제든지 수수한 계약금의 두배인 2억 4,000만원을 반환하고 계약을 해제할 수 있지만, 가계약금만 수수한 경우라면 매도인이 실제로 받은 금액의 두배인 4,000만원을 반환해도 되는지 아니면 가계약금 2,000만원에 손해배상 예정액인 계약금 전부인 1억 2,000만원을 합한 1억 4,000만원을 반환해야만 계약을 해제할 수 있는지가 문제됩니다.

이에 대하여 대법원은 “매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).”라고 판시하고 있습니다. 즉, 매도인이 매매계약을 해제하려면 기 지급받은 가계약금만을 기준으로 반환하는 것으로는 부족하고, ‘약정한 계약금(전체 계약금)’을 기준으로 반환해야 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

대법원이 그 해약금의 기준이 되는 금원이 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’으로 해야 타당하다고 보는 이유는, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문입니다.


따라서 사안의 경우 甲은 계약금의 일부로 수수한 금액의 두배인 4,000만원을 반환하면서 계약해제를 주장할 수는 없지만 약정한 계약금 1억 2,000만원에 가계약금으로 받은 2,000만원을 합한 1억 4,000만원을 반환함으로써 유효하게 계약을 해제할 수 있으며, 乙은 가계약금 이외에 계약금 잔금을 유효하게 공탁한 상태이므로 언제든지 계약금과 공탁금 전액을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 한편 4,000만원의 반환만으로는 甲이 매매계약을 해제할 수 없으므로 乙은 1억 4,000만원을 반환받고 계약해제에 응하거나 甲에게 매매 잔대금을 전부 지급함으로써 계약이행을 요구할 수도 있습니다. SW

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