Q : 甲은 강남구청으로부터 건축허가를 받은 후 6층 건물을 신축하여 사용승인을 받아 각 층마다 별도로 임대차계약을 체결하였습니다. 1층 임차인 乙은 강남구청의 허가 없이 무단으로 개방공간에 바닥을 설치하고 옥외부분을 증축하였는데, 임대인 甲과 공모하여 무단증축을 하였다는 이유로 둘 다 건축법위반으로 유죄판결이 선고되었습니다. 6층 임차인 丙도 옥상 부분에 옥탑방을 독자적으로 증축하여 사용하다가 甲의 명도소송에서 패소한 후 이사를 간 상태입니다. 丙이 독자적으로 옥탑방을 증축한 것인지 의심스러운 부분이 있으며 丙이 이사한 이후에도 원상회복 등 아무런 조치도 취하지 않고 있습니다. 강남구청이 건축법을 위반한 건축물이라 판단하여 자진 시정명령을 내렸으나 甲은 자신이 무단증축에 관여한 바가 없다며 이에 응하지 않아 강남구청은 다시 이행강제금을 부과하였습니다. 乙이 증축한 부분은 별론으로 하더라도 丙이 무단으로 증축한 부분에 대해서도 甲이 책임을 지고 이행강제금을 납부해야 하나요?
A : 건축법이나 건축법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 건축물에 대해 누구에게 시정명령을 하고 이행강제금을 부과할 수 있는지가 문제됩니다. 원칙적으로 위반행위자에게 책임을 물어야 할 것이지만 행정법규 위반에 대하여 가해지는 제재조치는 행정목적 달성을 위해 법규위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로, 반드시 현실적인 행위자가 아니라도 법령상 그 책임자에게 부과되면 족하고 특별한 사정이 없는 한 위반자의 고의과실이 없더라도 마찬가지라 할 것입니다.
이에 대해 소유자가 직접 무단증축을 하지 않았고 임대차계약서상에도 임차인들이 모든 위반사항에 대하여 전적으로 책임을 지기로 하였으며, 소유자가 지속적으로 이러한 위반행위에 대하여 시정을 요청하였음에도 임차인들이 이를 행하지 않은 경우에까지 소유자에게 시정명령 및 이행강제금을 부과하는 것은 너무 가혹하다는 입장도 있습니다.이와 관련하여 대법원은 건축법상 이행강제금은 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물의 방치를 막기 위하여 행정청이 시정조치를 명하였음에도 건축주 등이 이를 이행하지 않는 경우에 행정명령의 실효성을 확보하기 위하여 부과함으로써 건축물의 안전과 기능, 미관을 높여 공공복리의 증진을 도모하는데 입법취지가 있으므로 위반건축물의 소유자 등이 위반행위자가 아니더라도 행정청은 그에 대하여 시정명령을 부과할 수 있고 반드시 현실적인 행위자가 아니라도 특별한 사정이 없는 한 그 시정명령을 행할 위반자에게 고의나 과실이 없더라도 부과할 수 있다고 판시하고 있습니다.또한 소유자가 무단증축에 대하여 책임을 어느 정도로 져야 하는지에 대하여는, 위반자의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 책임을 면할 수 있다고 판시하여 소유자의 무과실 책임을 인정하면서 면책의 가능성을 열어두고 있는 입장입니다. 정당한 사유의 의미가 무엇인지에 대해서는 구체적인 언급이 없지만 소유자의 불가항력적인 사유로 인한 위반행위에 대해서는 소유자가 구제될 수 있다고 보아야 할 것입니다.
따라서 무단증축상태를 시정할 책임은 불가항력적인 사정이 없는 한 소유자에게 귀속될 수밖에 없으며 비록 임대차계약에서 무단증축의 책임을 임차인에게 부과하였더라도 이는 추후 임차인에게 계약위반에 따른 손해배상책임을 구할 근거가 될 수 있을 뿐이지 소유자가 공법상 책임을 면할 수 있는 것은 아닙니다. 결국 소유자인 甲은 乙 뿐만 아니라 丙의 불법증축행위에 대하여도 책임을 지고 이에 대한 이행강제금을 납부해야 할 것입니다. SW
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