[이혜리의 BDS라운지] 주택임대소득자 등록, 선택 아닌 필수
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[이혜리의 BDS라운지] 주택임대소득자 등록, 선택 아닌 필수
  • 이혜리 도시계획연구소 이사
  • 승인 2020.01.06 10:01
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사진 / 뉴시스
사진 / 뉴시스

[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 주택임대사업자로 등록하지 않은 사람도 임대주택으로 인한 소득이 발생하면 2020년 1월 21일 까지 주택임대소득자로 세무서에 등록해야 한다. 법이 개정되어 2018년까지는 연 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 비과세를 해주었으나, 2019년부터는 연 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서도 과세를 하는 것으로 법이 개정되었기 때문이다. 

따라서 2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 개시한 주택임대소득자가 등록하지 아니한 경우 가산세(수입금액의 0.2%)를 부담하게 된다. 주택임대소득자들의 등록은 선택이 아닌 필수가 됐다.

간혹 주택임대 소득자와 주택임대 사업자를 혼돈하는 경우가 있다. 주택임대소득자란, 2주택 이상을 보유한 사람으로서, 본인이 거주하고 있는 주택 이외의 주택을  전세나 월세로 임대하고 있으면서 주택임대사업자로 등록하지 않은 사람을 말한다. 주택임대 소득자는 세무서(홈텍스)에 사업자 등록을 하면 된다.  다만 세금혜택은 없으며, 의무임대기관과 임대료 상승의 제한도 없다. 

그와 다르게 주택임대 사업자는 등록을 선택할 수 있다. 시, 군, 구청과 세무서에 등록을 하며, 이에 따라 각종 세금혜택이 있다. 반면 의무임대기간과 임대료 상승의 제한(5% 증액)을 받는다. 임대의무기간이 있으며 등록한 의무 기간에 따라 위반시에는 1천만원의 과태료와 취득세 감면 등의 세금을 전액 반납해야 한다.

그렇다면, 주택임대소득자의 과세요건을 조금 더 알아보자. 1주택의 경우는 기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 과세를 한다. 2주택자의 경우는 보증금에 대해서는 과세를 하지 않고, 월세에 대해서만 과세를 한다. 3주택 이상인 경우는 월세와 보증금 모두 과세를 한다. 다만, 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택의 경우는 과세대상 주택에서 한시적으로 제외된다.

다음은 주택임대소득자의 과세방법을 보자. 임대소득이 2천만원 이하인 경우는 종합과세와 분리과세의 방법 중 하나를 선택할 수 있고, 임대소득이 2천만원 초과인 경우에는 종합과세의 방법으로 대상자에게 세금이 부과된다. 

그렇다면 임대소득세 신고를 모두하고 일정요건을 충족하는 경우 다음과 같은 혜택이 부여 된다. 총수입금액의 2천만원 이하의 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요 경비를 60%, 기본공제 400만원 우대를 해주게 되면, 총수입금액 1000만원 이하[1000만원-600만원(1000*60%)-400만원=0]는 세금이 부과되지 않는다. 

또한, 미신고시에도 필요경비 50%와 기본공제 200만원을 해줌으로 총수입금액 400만원 이하[400만원-200만원(400*50%)-200만원=0]는 신고하지 않아도 된다.

위와 같은 주택임대소득등록은 홈텍스에서 간단히 신고할 수 있으며 특히, 임대소득  2천만원 이하는 분리과세 전용신고화면 및 분리/종합과세 세액비교를 해보고 선택하면 된다.

소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 것은 당연한 것인지도 모른다. 이렇게 제도를 개편해서 세금을 더 걷는 것이 만인에게 공평한 것 인가? 임대 소득세 2000만원 비과세를 1000만원 비과세로 축소 시켰다는 것은 종전, 월세 150만원 비과세가 월 80만원으로 축소되었다고 볼 수 있다. 월세 소득을 생활자금으로 사용하는 은퇴자와 노령층에겐 부담이 될 수 있을 것이다. 

수년간 치솟는 주택 가격은 갈수록 PIR(소득대비집값)지수를 높이며 부의 양극화를 더욱 심화 시키고 있다. 소득과 집값의 간극을 좁히려면 고가 주택의 공시가를 현실화한 보유세를 양극화의 간격 완충을 위한 사회적 비용으로 돌아 볼 필요가 있다. 우리나라의 보유세는 0.16%로, OECD 13개국 평균 0.33% 절반에도 미치지 못한다. 아직은 보유세를 더 올릴 공간은 있어 보인다. 

그리고 세금은 ‘국가가 사회 안전과 질서를 보호하고, 국민 생활에 필요한 공공재를 공급하는 비용을 마련하기 위해 국민에게 강제로 징수하는 돈’이라는 정의에 합당하게 간극을 좁히고 국민의 안정적 생활을 위한 공공재를 제공하는 비용으로 잘 쓰이길 바란다. SW

llhhll69@hanmail.net



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