[2020 부동산①] 올해 집값 뒤흔들 변수 세 가지
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[2020 부동산①] 올해 집값 뒤흔들 변수 세 가지
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.01.07 16:33
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12·16 대책 기습 발표 후 부동산시장 '눈치보기' 관망세
단기 효과 그칠 뿐, 올해 서울·수도권 집값 잡기 역부족
▲추가 대책 ▲4월 총선 ▲저금리 기조 등 올해 집값 가른다

정부의 12·16부동산대책 이후 주택시장이 숨고르기에 들어간 가운데 대부분의 전문가들은 내년에도 집값은 오를 것으로 전망하고 있다. 지금까지 정부가 내놓은 고강도 규제책에도 대책 직후 주춤하던 집값이 다시 급등한 것과 관련, 올해에도 상반기 '눈치보기'에 들어간 집값이 다시 상승할 가능성이 높다는 분석이다. 특히, 정부가 '추가 대책' 가능성을 열어놓은 상태에서 치러지는 '4월 총선'과 '저금리 기조'는 올해 부동산시장을 뒤흔들 최대 변수로 꼽힌다. <편집자주>

부동산 전문가들은 올해 집값을 뒤흔들 주요 변수로 정부의 ▲추가 대책 ▲4월 총선 ▲저금리 기조를 꼽았다. 사진 / 뉴시스
부동산 전문가들은 올해 집값을 뒤흔들 주요 변수로 정부의 ▲추가 대책 ▲4월 총선 ▲저금리 기조를 꼽았다. 사진 / 뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 9억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 비율을 20%로 축소하고, 15억원 초과 주택에 대해서는 주담대를 전면 금지하는 등 정부의 초강력 규제안을 담은 '12·16대책' 여파로 부동산시장은 관망세를 보이고 있지만 불씨는 여전하다.

단기 투자 수요는 차단될 수 있지만 결국 서울 강남 고가 주택은 현금부자들의 전유물이 되는 것 아니냐는 지적과 함께 오히려 9억 이하 주택은 9억까지 오를 가능성이 열려있고, 이밖에도 집값 상승을 자극할 수 있는 요인은 여전히 남아있기 때문이다.

◆文 대통령, 집값 안정 거듭 강조… 추가 대책 가능성↑

먼저 올해 집값 향방을 결정할 변수로 정부의 '추가 부동산 대책'이 꼽힌다. 7일 경자년 새해 신년사를 발표한 문재인 대통령은 이날도 정부의 집값 안정 의지를 거듭 확인시켰다.

문 대통령은 ▲부동산 시장의 안정 ▲실수요자 보호 ▲투기 억제에 대한 정부의 의지가 확고하다는 점을 알리고, "부통산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것"이라고 강조했다. 이어 "주택공급의 확대도 차질 없이 병행해 신혼부부와 1인 가구 등 서민 주거 보호에도 만전을 기하겠다"고 덧붙였다.

이는 정부의 부동산정책 방향성은 일관되다는 점을 강조하고, 투기 세력을 몰아내 실수요자를 보호하기 위한 의지가 분명함을 다시 한 번 확인시킨 것으로 관망세를 보이고 있는 서울 집값이 다시 기지개를 펼 경우 추가 부동산 대책을 들고 나올 가능성을 보여주는 대목이다.

김현미 국토교통부 장관 역시 지난 3일 총선 불출마를 선언하며, "초강도 부동산 정책을 총선을 앞둔 시점에 내놓은 것은 개혁을 멈출 수 없고 전진해야 한다는 것"이라고 '집값 잡기'에 대한 강력한 의지를 드러냈고, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 12·16대책 발표 당시 "대책 이후에도 실황 불안요인이 계속된다면 내년 상반기에 이보다 더 강력한 정부의 의지를 실은 대책을 마련할 예정"이라고 강조한 바 있다.

문재인 대통령은 7일 경자년 새해 신년사에서 집값 안정 의지를 다시 한 번 확인시키고, 투기와의 전쟁을 선포했다. 사진 / 청와대기자단
문재인 대통령은 7일 경자년 새해 신년사에서 집값 안정 의지를 다시 한 번 확인시키고, 투기와의 전쟁을 선포했다. 사진 / 청와대기자단

대책 발표 직후 주춤하던 집값이 다시 급등했던 '학습효과'는 부동산시장 뿐만 아니라 문재인 정부도 함께 '경험'한 만큼 올해 더욱 강력한 부동산 대책이 나올 수도 있다는 가능성에 무게가 실린다.

구체적으로는 ▲민간택지 분양가 상한제 확대 적용 ▲의무거주기간 추가 확대 ▲채권입찰제 도입 ▲전월세상한제 및 계약갱신청구권 도입 등이 점쳐진다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "12·16대책 대출 규제로 단기적으로는 효과가 있겠지만 하반기부터는 공급 부족 우려 등으로 다시 오를 것"이라면서 "주택 매매가격이 계속 오른 경우 추가적인 대출 억제책이 나오거나 분양시장 과열로 채권입찰제 도입이 거론될 수 있다"고 말했다.

◆4·15 총선… 부동산정책 '태풍의 눈' 급부상

오는 4월15일로 예정된 총선 또한 집값을 자극할 변수로 거론된다. 여당인 더불어민주당의 과반 승리 여부에 따라 집값 향방이 갈릴 것이라는 전망이다.

21대 총선의 정치적 의미는 막중하다. 여당이 이기면 문 대통령은 집권 후반기를 안정적으로 이끌 수 있는 반면, 야당이 이기면 문 대통령과 여당은 위기에 처한다. 국정 동력을 상실할 수 있음은 물론 차기 대권까지 영향을 미치기 때문.

이와 관련 이번 총선에서 여야는 12·16대책을 두고 대척점에 설 것으로 전망된다. 총선 결과 여당이 의석의 과반 이상을 차지하면 문 대통령의 부동산 규제정책이 탄력을 받겠지만 반대의 경우 야당의 반발로 규제 완화 가능성이 상존한다. 총선에서 승리한 야당이 의석수를 방패 삼아 현 정책 방향에 반대하는 법안들을 쏟아낼 가능성이 높은 이유에서다.

지금까지 총선을 살펴봐도 부동산과 선거는 뗄레야 뗄 수 없는 관계였다. 유권자가 민감하게 반응하는 분야인 만큼 여야는 표를 얻기 위한 부동산 관련 공약을 앞다퉈 내놨다.

실제 18대 총선에서는 수도권을 중심으로 '뉴타운 공약'이 최대 화두였고, 19대 총선에서는 서민 주거복지와 안정에 초점이 맞춰졌다. 부동산가격이 꾸준한 상승으로 부익부 빈익빈 현상이 심화된 탓이다. 20대 총선에서도 상황은 비슷했다. '주거복지'에 조금 더 무게가 실렸지만 지역구별로는 '개발' 공약이 주를 이뤘다.

21대 총선에서는 여당의 경우 정부 정책에 맞춰 종합부동산세 인상을 정당 차원의 공약으로 내걸고, 야당은 종부세 인상에 상한선을 두는 공약으로 맞붙을 전망이다.

일부 다주택자들은 벌써부터 총선에 관심을 두고, 주택 처분 결정 시점을 총선 승패 윤곽이 나오는 3월쯤으로 보고 있다는 소문도 들린다.

◆저금리 기조·양극화도 변수로 꼽혀

저금리 기조도 집값을 좌우하는 주요 변수 중 하나다. 금리 인하로 시장이 돈이 풀리면 부동산 가격은 오를 가능성이 높다. 지난해 한국은행이 기준금리를 인하했을 때마다 집값은 변곡점을 맞았다.

기준금리를 기존 0.25%에서 연 1.50%로 인하했던 7월, 서울 아파트 매매가격은 하락에서 상승세로 전환됐고, 역대 최저 수준인 1.35%까지 기준금리가 내려갔던 10월에는 서울 뿐 아니라 전국 아파트값이 상승으로 돌아섰다. 전문가들은 글로벌 경기 침체로 저금리 추세가 확대되면서 유동성 자금이 부동산시장에 쏠린 것으로 분석했다.

12·16대책 이후 강남 재건축 단지를 중심으로 호가 1~2억원을 낮춘 급매물이 등장하고 있지만 시장 분위기는 관망세를 유지하고 있다. 지난달 30일 서울 송파구의 한 공인중개업소 앞 한 시민이 급매물 안내문을 보고 있다. 사진 / 뉴시스
12·16대책 이후 강남 재건축 단지를 중심으로 호가 1~2억원을 낮춘 급매물이 등장하고 있지만 시장 분위기는 관망세를 유지하고 있다. 지난달 30일 서울 송파구의 한 공인중개업소 앞 한 시민이 급매물 안내문을 보고 있다. 사진 / 뉴시스

주택시장 가격 상승 동력으로 꼽히는 저금리 기조는 올해도 지속될 것으로 보인다. 미국의 연방준비제도가 당분간 기준금리를 1%대인 현재 수준을 유지할 뜻을 밝힌 데 이어 재선을 노리는 트럼프 미국 대통령 역시 추가 금리 인하를 압박하고 있다.

이와 관련 시장에서는 한국은행 역시 올해 기준금리를 사상 최저 수준인 1.0%로 추가 인하할 것으로 예상하고 있는 가운데 금리 인하가 집값을 또 한번 뒤흔들 수 있다는 우려가 나온다. 이런 가운데 정부의 고강도 대출 규제가 금리 인하 시 풀리는 돈의 부동산시장 유입을 차단하는 역할을 하게 될지 관심이 쏠린다.

그런가 하면 올해 역시 서울과 지방의 부동산 온도차가 뚜렷할 것이라는 전망이 우세하다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 '2020년 주택시장 전망' 보고서를 통해 올해 전국 주택시장 매매가격은 상승·하락지역 공존으로 보합선을 유지할 것으로 내다봤다. 다만, 서울 주택가격은 만성적인 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동선 등 잠재된 상승압력요인으로 매매 1.0%, 아파트의 경우 1.2% 상승할 것으로 전망했다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "기준금리 인하 가능성과 유동성 영향력 및 정부 규제정책으로 인한 변동성 확대로 2020년 주택시장 불안은 여전히 지속될 것으로 판단된다"면서 "2020년 변곡점은 분양가상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 될 수 있는 만큼 꾸준한 주택공급과 합리적 수준의 대출, 조세 정책이 중요하다"고 전망했다. SW

lbb@economicpost.co.kr




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