[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 2020년 경자(庚子)년 새해가 시작되었다. 해돋이를 보며 새해 소망도 기원해보기도 하고 계획도 세워보며 가족과 지인들에게 새해 안부인사도 나누는 등 부산한 한주를 보냈을 것이다. 

이제는 차분히 올 한해 농사를 준비하는 마음으로 내 자산 포트폴리오를 정검해야 할 시점이기도 하다. 우리나라 국민자산의 80%가 부동산인 만큼 올해의 부동산 제도 변동에도 관심들이 많을 것이다. 부동산 자산보유자들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 계획을 세우는데 참고 하시길 바란다.

1. 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소(1월)

9억원 초과 고가주택 양도시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 1가구 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공채 혜택을 해줬으나 앞으로 ‘2년 거주’를 해야 이 혜택을 누릴 수 있고. 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시 최대 30%까지만 공제 해준다.

2. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한(1월)

전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다. 또 9억원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다. 

3.주택담보대출 제한(1월)

시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 원천 금지 되며, 시가 9억원까지는 LTV 40%가, 초과분은 LTV 20%만 적용 된다.

4. 주택 유상거래 취득세율 일부 변경(1월)

6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. 집을 3주택 이상 보유 세대가 추가로 주택을 매입할 경우에는 4%의 취득세율이 적용된다. 

5. 실거래가 신고 기간 단축(2월)

21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다.이를 어기게 되면 500만원 이하의 과태료가 부과 되며, 실제 계약이 체결되지 않았는데 거짓 신고할 경우 3000만원 이하의 과태료가 부과된다. 

6. 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의(2월)

공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인 설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다.

7. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화(3월)

투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다.

8. 불법 전매 시 청약제한, 재당첨 제한 강화(3월)

공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되고, 재당첨 제한 기간도 늘어난다.

9. 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료(4월)

이에 따라 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 정비사업 단지부터 분양가 상한제 적용지역에서는 분양가 규제를 받는다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년의 실거주도 의무화 된다.

10. 연 2천만원 이하 주택임대소득 소득세 신고(5월)

지금까지는 주택임대소득이 연 2천만원 이하일 경우 비과세 됐지만 2019년 귀속분부터는 2천만원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세되므로 2020년 부터는 세무서에 신고 해야하며, 2000만원 이하 소득자는 분리과세 또는 종합과세 중 선택가능하고, 부부 합산 기준 주택이 2채일 경우, 전세는 비과세, 연간 월세소득은 과세되며, 3채 이상일 경우는 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고 해야 한다.

11. 다주택자 양도세 중과 한시적 배제(6월)

6월 말까지 조정대상지역내에서 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.

2020년 달라지는 부동산제도들을 간략히 살펴보았다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되었고, 주택담보대출규제와 분양가 상한제 실시로 로또청약이 되는 만큼 실거주, 전매제한 기간 연장, 취득세, 소득세등의 세부담을 늘려 주택가격 상승의 연결 고리를 끊기위한 강력한 ‘부동산과의 전쟁선포’라는 문재인 대통령의 신년사 취지를 그대로 반영한 내용들이라고 보여진다. 기존 주택보유자나 주택취득 예정자들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 계획을 세울 필요가 있다. SW

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