[이혜리의 BDS라운지] ‘9억원’ 고가주택 양산한 부동산 정책
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[이혜리의 BDS라운지] ‘9억원’ 고가주택 양산한 부동산 정책
  • 이혜리 도시계획연구소 이사
  • 승인 2020.02.03 09:38
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사진=뉴시스
사진=뉴시스

[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 9억. 서울 아파트 중위가격이 사상 처음으로 9억원을 넘겼다.

부동산에 있어서 '9'라는 숫자는 항상 빠지지 않고 나오는 단골 손님이다 보유세 적용도 9억원을 초과되는 주택에 적용되고 9억원 초과는 대출규제(LTV)를 받는다. 또 9억원 초과되는 주택을 보유한 가구는 전세자금대출이 불가하다.

게다가 청약에 당첨된다 해도 9억원 초과하는 아파트는 중도금 대출도 나오지 않는다.즉, 보이지 않는 청약자격이 하나 더 있는 셈이다. ‘9억원 이상 현금 보유’. 결국 어렵게 청약이 당첨된다 하더라도 현금 9억원을 마련하지 못한다면 그림에 떡인 다소 불합리한 상황이 생긴다. 

잘 알고 있듯이 정부가 이토록 ‘9억원’에 민감한 이유는 현 고가 주택 기준이 9억원이기 때문이다. 따라서 9억원을 기준으로 보유세 등 각종 세금에 관한 기준도 나뉜다.

그런데 만약 9억원이 중위가격(중간가격)이 된다면 이를 고가 주택이라 할 수 있을까? 그렇다고 고가 주택의 기준을 높이게 된다면 정부는 조세에서 불리해지기 마련이다.이러한 이유로 정부는 어떻게든 중위가격이 9억원에 달하는 것 만큼은 면하기 위해 ‘9억원’ 이란 기준을 두었다고 해석할 수 있다.

우리나라 고가 주택의 기준은 1999년에 실거래가 기준 6억원으로 책정되었다. 2008년에 9억원 초과 기준 책정 이후 12년 째 변하지 않은 셈이다. 2008년 12월 기준 우리나라 서울 아파트의 중위가격이 4억 8084만원(KB 부동산 리브온)에 불과했지만 2019년 12월기준 서울 아파트중위가격은8억 9751만원으로 4억원 이상 차이난다.

따라서 2008년 당시 고가 주택과 중위가격은 약 4억원의 차이가 존재하나 현재에는 중위가격과 고가주택의 차이가 거의 없다고 보아도 무방하다.이렇다 보니 서울의 9억원 초과 아파트는 무려 서울 전체의 37.1%를 차지한다.

그간 문재인 정권 취임 이후 18차에 이르는 부동산 대책이 있었음에도 불구하고 결국 중위가격은 고가 주택의 기준인 9억원에 이르게 되었다. 결국 ‘9억원’ 이 최후의 숫자였던 셈인데 이 선이 무너지면서 사실상 정책은 실패했다고 볼 수 있다.

가격은 수요와 공급에 의해 정해진다.수요가 폭발적으로 늘었기 때문에 주택 가격이 이토록 상승했다고 보기는 힘들다.공급에 있어서 2가지 측면에서 공급이 막혔다고 볼 수 있다.물리적 한계와 심리적 한계로 나눌 수 있다. 

서울의 주택 공급은 기존의 오래된 주택들을 멸실하고 새로운 주택들을 증축하여 공급하는 방법밖에 없다.그것이 바로 재개발 재건축이다.그러나 분양가 상한제로 사업성이 떨어져 대부분의 재개발 재건축들을 중단하는 상황이 되면서 주택공급량이 감소되었다.

둘째로, 다주택들이 보유한 주택들을 시장에 내놓지 않는 심리적 요인에 있다.그동안 급격히오른 부동산 가격으로 인해 양도세의 부담으로 버티기를 하고 있다고 볼 수 있다.또한 부동산 가격이 계속해서 오를 것이라는 심리적 요인이 보유 주택을 매도하지 않는 이유라고 해석된다.

따라서 위 두가지 한계를 극복하기 위해서는 공급을 늘리거나 수요를 분산시켜야한다.다주택자들의 매도를 유도하기 위해서는 양도세를 완화하고 보유세를 강화해야한다. 즉,보유는 부담을 가중하고 양도의 부담을 완화하여 기존 보유주택의 공급을 유도해야 한다.하지만 이는 근본적인 부동산 정책이 될 수 없다.

산업구조의 변화에 따라 전세계는 도시화를 겪었고 뉴욕,됴쿄,런던 등 각 나라를 대표하는 대도시가 존재한다.서울 또한 그렇다. 하지만 우리나라의 경우 ‘수위도시의 종주화’ 현상이 뚜렷하다.이는 가장 인구가 많이 분포한 도시가 그 다음 도시의 인구의 2배가 넘는 경우를 일컫는다. 

이 현상이 뚜렷할수록 도시의 과밀화가 이루어졌다는 의미인데,서울은 현재 약 900만,부산의 경우 350만으로 2.5배에 달한다. 즉 우리나라는 서울이 지나치게 집약적 역할을 하고 있기 때문에 적극적인 지역 육성 정책으로 서울 거주 수요의 분산이 시급하다.

물론 정부 주도의 혁신도시, 기업 주도의 기업도시 등이 존재하나 이는 미흡한 실정이다. 예를 들어 세종시의 경우 정부부처만 이전할 것이 아니라 국회와 청와대가 모두 이전하는 등 지역 균형 발전에 있어서 보다 정부의 적극적인 움직임이 필요하다. 세종시는 여전히 다수의 공무원들이 업무와 교육, 문화 생활등의 이유로 서울 생활권의 끈을 놓지 못하고 있기 때문에 서울과 세종에 모두 주택을 보유하고 있는 실정이다.

따라서 중앙정부와 지방정부는 강력한 분산 정책과 더불어지역에도 다양한 문화생활등을 누릴 수 있도록 지역 인프라 확충에 힘을 쏟는 등의 보다 근본적인 인구 분산 정책이 필요하다. SW

llhhll69@hanmail.net




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