서울 전셋값, 6주 연속 상승폭 축소 이유는 '반전세 때문?'
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서울 전셋값, 6주 연속 상승폭 축소 이유는 '반전세 때문?'
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.02.07 17:47
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오름세 이어가지만 12·16 대책 이후 상승폭 축소 
강남 4구 전셋값 오르락 내리락 강동 2주 연속 하락 
집주인 반전세 전환 늘어 전셋값 안정세 착시 효과

최근 정부는 부동산시장의 전세가격 상승 우려에 대해 "전체적으로 안정추세로 가고 있다"고 평가했다. 서울 아파트 전세 가격이 1월 중순 0.15~2% 상승했지만 넷째 주에는 0.05% 오르며 상승폭이 줄어들고 있다는 설명이다. 실제 서울 전셋값은 6주 연속 상승폭이 축소 되고 있다. 하지만 시장에서는 정부 대책의 효과 때문이 아니라는 분석이다. 전셋값 상승폭 축소의 이면을 들여다봤다. <편집자주>

전셋값 상승 우려가 심화되고 있는 가운데 세금 걱정에 빠진 집주인들이 전세 대신 반전세로 전환하는 사례가 늘고 있다. /사진=뉴시스 
전셋값 상승 우려가 심화되고 있는 가운데 세금 걱정에 빠진 집주인들이 전세 대신 반전세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 사진=뉴시스 

[시사주간=이보배] 7일 한국감정원이 발표한 '2월 1주 주간아파트 가격동향'에 따르면 지난 3일 조사 기준 서울 전셋값은 지난주 상승폭 0.05%를 유지했다. 

겨울방학 이사수요는 대체로 마무리 됐지만 ▲직주근접 수요 ▲청약대기 수요 ▲정비사업 이주수요를 비롯해 매매시장 위축 등의 영향으로 역세권 또는 상대적으로 저렴한 지역·단지 위주로 오르며 지난주 상승폭은 유지한 것으로 보인다. 

눈여겨 볼 점은 서울의 경우 전셋값 오름세는 이어가고 있지만 지난해 12월30일 이후부터 6주 연속 상승폭이 줄어들고 있다는 데 있다. 12월23일 0.23% 상승하며 최고치를 찍었던 서울 전셋값 변동률은 다음주 0.19%로 상승폭이 축소되더니 이후 0.15%, 0.11%, 0.10%, 0.05%까지 축소됐다. 

서울 전역에 이 같은 기류가 이어지고 있는 가운데 전주 대비 강북구(0.05%→0.09%)는 미아동 10년 이내 (준)신축 위주로, 노원구(0.03%→0.06% )는 월계동 위주로 상승폭이 확대됐고, 직주근접 소요가 끊이지 않는 마포구(0.10%→0.11%)는 공덕과 창전동 중심으로 소폭 확대됐다. 

이어 영등포구(0.09%→0.07%)와 동작구(0.10%→0.07%)는 신길뉴타운 신규 입주 영향으로 상승폭이 축소됐고, 3주 연속 상승폭이 축소됐던 강남 4구는  전주 대비 0.05%에서 0.06%로 소폭 상승했다. 

다만 강남구(0.04%→0.10%)는 상대적으로 가격대 낮은 외곽지역 매물 부족과 오는 3월부터 5월로 예정된 정비사업 이주 영향으로 상승폭이 확대됐고, 지난주 0.20%에서 0.02%로 상승폭이 대폭 확대됐던 송파구는 가락·문정동의 매물 부족현상으로 전주 대비 0.06%p 증가한 0.08%를 기록했다. 

반면 서초구(0.16%→0.07%)는 상승폭이 축소됐고, 지난 주 전셋값 하락 전환한 강동구(-0.03%→-0.05%)는 고덕아르테온 신구 입주 영향으로 하락폭이 확대됐다. 

매주 상승폭이 확대됐던 서울 전셋값 변동률이 지난해 12월23일 0.23% 이후 매주 상승폭이 축소되며 지난 3일 기준 0.05%를 기록했다. /사진=한국감정원 
매주 상승폭이 확대됐던 서울 전셋값 변동률이 지난해 12월23일 0.23% 이후 매주 상승폭이 축소되며 지난 3일 기준 0.05%를 기록했다. 사진=한국감정원 

이 같은 수치를 살펴보면 "안정추세로 가고 있다"는 홍 부총리의 평가도 일리가 있다. 국토교통부 역시 지난달 주택가격동향조사에서 서울 전세가격의 상승폭이 확대되고 있다는 언론 보도에 대해 반박하며 전셋값이 안정되고 있다고 주장했다. 

한국감정원의 주간 주택가격동향조사에 따르면 1월 4주 기준 서울 및 강남4구의 전세가격 주간 변동률은 각 0.05%로 지난해 말부터 지속적으로 상승세가 둔화되고 있다는 설명이다. 또 "겨울철 이사 수요 마무리 등 계절적 요인의 영향이 더해지면서 전세가격 상승세가 크게 둔화되고 있다"고 밝혔다.

하지만 일각에서는 강남을 중심으로 '전세→반전세' 전환이 늘어나면서 전셋값이 안정기에 접어든 것 같은 착시효과를 일으켰다는 주장이 나오고 있다. 

최근 서울을 비롯한 수도권 아파트 임대차 시장에서는 반전세, 반월세 등 전세보증금과 함께 매달 월세를 내는 거래가 늘고 있고, 이로 인해 전세매물이 잠기면서 실제보다 왜곡된 결과가 나왔다는 지적이다. 

실제 보유세 인상으로 주택 보유 부담이 커지면서 집주인들은 세금 부담을 덜기 위해 반전세를 선호하는 분위기다. 

한국감정원에 따르면 지난달 준전세 변동률은 전월 대비 0.02%p 상승한 0.23%를 기록했다. 월세의 경우 하락폭이 확대됐고, 준월세는 하락 전환한 것과 대비되는 부분이다. 

한국감정원의 준전세 기준은 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 경우다. 월세가 100만원이라면 보증금이 월세의 240배인 2억4000만원을 넘을 때 준전세로 분류하고, 보증금의 규모에 따라 준월세(12~240배) 또는 월세(12배 이하)로 분류된다

반전세 확산의 가장 큰 이유는 전세 공급보다 수요가 많기 때문이다. 전세 매물 부족으로 집주인이 우위에 선 시장에서는 그들이 선호하는 임대 형식을 조건으로 내세우게 되고, 매물 부족으로 집을 구하게 어려운 세입자 입장에서는 전세대출 제한도 강화돼 울며 겨자 먹기로 반전세를 받아들일 수밖에 없는 상황이다. 

시장에서는 당분간 반전세 거래가 더 늘어날 것으로 전망하고 있다. 내년부터 신규 입주 물량이 줄어드는 데다 종부세 추가 인상이 예상되기 때문이다. 

봄 이사철이 다가오면서 이사를 앞둔 세입자들의 고민이 깊어지는 가운데 명목상 집주인들이 세금을 내지만 반전세 세입자들의 주머니에서 나온 돈이 정부 세금으로 채워지는 '세금 부담 전가' 현상의 악순환은 계속될 전망이다. SW

lbb@economicpost.co.kr




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