문재인 정부의 '집값 전쟁'이 본 게임에 돌입했다. 오는 21일부터 '부동산 실거래 직권조사'에 나서는 등 부동산 투기와의 전면전을 선언한 것. 또 3월부터는 주택 구매 '자금조달계획서' 대상 지역을 확대하고, 항목을 세분화 하는 등 규제가 대폭 강화될 예정이다. 이와 관련 달라지는 '자금조달계획서' 작성법에 대해 살펴봤다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 지난해 개정된 '부동산거래신고법'과 '공인중개사법' 개정안이 오는 21일 시행됨에 따라 고강도 실거래 집중 조사가 추진된다. 

'실거래 직권 조사' 권한을 부여 받은 국토교통부는 이날을 기점으로 대대적인 단속에 들어간다고 밝혔다. 업다운 계약, 가족간 편법증여 등 이상거래에 대한 감시 체계를 강화해 부동산 투기의 뿌리를 뽑겠다는 복안이다. 

◆국토부, 고강도 실거래 집중 조사 추진
 
이와 관련 국토부는 1차관 직속으로 상설조사팀 '부동산시장불법행위대응반'을 신설해 ▲주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래 ▲미성년자 거래 ▲차입금 과다 거래 ▲현금 위주 거래 ▲가족 간 대출 의심 거래 등 비정상 자금조달 의심거래에 대한 폭넓은 조사를 진행할 예정이다. 

조사 대상지역도 현재 조사 대상지역인 '서울 25개 자치구'에서 '자금조달계획서 제출지역 전체'로 확대 됐다. 

3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획서를 제출해야 하는 투기과열지구가 그 대상으로 ▲경기 과천시 ▲하남시 ▲성남 분당구 ▲광명시 ▲대구 수성구 ▲세종시 등 서울을 포함한 전국 31개 투기과열지구대상에 대해 직접 수사에 나선다.  

또 이날 이후부터는 매수인의 자금조달계획서를 포함한 실거래 신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축되고, 거래 계약의 해제, 무효 또는 취소된 경우에도 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 당국에 신고해야 한다. 만약 거래 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 500만원 이상의 과태료가 부과된다. 

아울러 국토부는 오는 3월에는 '자금조달계획서' 제출 대상을 현행 '투기과열지구 3억원 이상'에서 '투기과열지구·조정대상지역 3억원 및 비규제지역 6억원 이상 주택거래'로 확대할 예정이다. 사실상 웬만한 수도권 주요 지역은 '자금조달서계획서' 제출 대상이 되는 셈이다. 

국토부는 해당 내용이 포함된 부동산거래신고법 개정안이 3월 중 공포되면 공포일에 계약을 체결한 거래부터 적용한다는 방침이다. 

개정안에는 신고 기한 한 달 단축에 이어 '자금조달계획서' 항목을 세분화하하고 증빙자료 제출 등의 내용이 담겨 있어 주택 구입을 앞둔 매수인이라면 작성방법을 미리 살펴보는 것이 좋다. 

주택취득 자금조달계획서는 말 그대로 주택 매입 자금을 어디서 마련했지는 밝히는 계획서다.  앞서 2004년 주택거래 신고제도라는 이름으로 처음 도입됐다가, 당시 실제 이행 여부에 대한 조사가 제대로 이뤄지지 않으면서 2015년 폐지됐다. 

◆주택 구매 시 '자금 출처' 낱낱이 파헤친다 

현재 자금조달계획서는 단순히 '돈을 어디서 구했느냐'고 묻는 정도라면 3월 이후 제출하는 자금조달계획서에는 '누구에게' '어떻게' 구했는지 자세히 소명해야 한다.  

주택 구매 자금 중 현금과 그와 비슷한 자산을 '현금 등'으로 기재했다면 앞으로는 현금과 기타자산을 나누고 현금과 비슷한 기타자산에 대해 '금'인지 '비트코인'인지 명확하게 밝히는 식이다. 

만약 '금'이라면 매도한 곳에서 매도확인증을 미리 받아두는 것이 좋다. 증빙 서류 의무 대상은 아니지만 추후 지자체가 요구할 수도 있기 때문이다. 

또 증여·상속으로 주택 구매 자금 조달 시, 지금은 단순히 증여·상속 금액만 밝히는 수준이지만 앞으로는 부부나 직계존비속 등 누구로부터 얼마를 받았는지도 상세히 적어야 한다. 

대출 항목에는 기존 대출 내용을 모두 적어야 한다. '사업자대출'인지 '주택담보대출'인지 여부는 물론, 마이너스통장 등 신용대출도 빠짐없이 적어야 한다. 자금조달계획서 확인만으로도 입주 여부와 관계없이 실수요와 투자수요를 구분하기 위한 장치다. 

마련한 자금을 '계좌이체'로 건넸는 지 '현금'으로 지급할 것인지도 소상히 밝혀야 한다. 만약 현금으로 건넸다면 굳이 돈뭉치로 거래한 이유까지 적어야 한다. 기록에 남지 않는 현금 거래 내용까지 낱낱이 확인하겠다는 정부의 의지가 엿보이는 대목이다. 

특히, 투기과열지구에서 9억원 이상의 주택 구입 시에는 '증빙 서류'를 의무적으로 첨부해야 한다. 

지금까지는 자금조달계획서 제출 후 추가 검증이 필요하다는 지자체의 판단이 있을 시에만 '증빙 서류'를 제출했지만 앞으로는 자금조달계획서의 내용 입증을 위해 총 15종의 증빙서류를 제출해야 한다. 

조달한 자금 중 금융기관 예금이 있으면 '예금잔액증명서'와 '잔고증명서'를 내야 하고, 주식 매각대금이 있다면 '주식거래내역서'를, 증여를 받았다면 '증여세 신고서' '납세증명서' 등을 제출해야 한다.

또 현금 등 기타 항목을 기재했다면 '소득금액증명원'과 '근로소득원천징수영수증 등 소득 증빙 서류를 제시하고, 금융기관의 대출을 받았다면 ▲금융거래확인서 ▲부채증명서 ▲금융기관 대출신청서 등을 제출해야 한다. 

증빙서류를 제출하지 않거나 허위로 신고하면 최대 3000만원의 과태료를 물어야 한다. 명확한 자금 출처 없이 주택을 구매한다면 세무조사까지 당할 수 있어 주의해야 한다. 

이 같은 '자금조달계획서' 제출 대상 지역 확대와 내용 강화는 부동산 투기와 탈세를 막겠다는 정부의 의지를 강하게 드러내고 있지만 사실상 '주택매매거래허가제'를 부활시켰다는 비판도 함께 받고 있다. SW

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