집주인·세입자 동시 '만족'…'공공재개발' 득과 실 따져보니…
상태바
집주인·세입자 동시 '만족'…'공공재개발' 득과 실 따져보니…
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.05.22 15:51
  • 댓글 0
  • 트위터 436,610
이 기사를 공유합니다

수도권 주택공급 기반 강화방안으로 '공공재개발' 카드 
LH·SH 재개발 사업 참여…갈등 줄이고 사업 속도 높인다
'지분형 주택' '수익공유형 전세' 도입…집주인·세입자 '윈윈'

최근 정부는 '수도권 주택공급 기반 강화방안'을 발표하고 '공공재개발' 카드를 꺼내들었다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 재개발사업에 참여해 조합과의 갈등을 줄이고 사업 속도를 높이겠다는 것. 아울러 공공재개발 사업이 제대로 작동할 수 있는 방안으로 '지분형 주택' '수익공유형 전세' 제도 도입 계획도 함께 밝혔다. 집주인과 세입자에 대한 지원 내용이 포함된 '공공재개발'의 득과 실을 따져봤다. <편집자주>

최근 정부는 '수도권 주택공급 기반 강화방안'을 발표하고 그 일환으로 '공공재개발' 카드를 꺼내들었다. 사진=뉴시스
최근 정부는 '수도권 주택공급 기반 강화방안'을 발표하고 그 일환으로 '공공재개발' 카드를 꺼내들었다. 사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 국토교통부(김현미 장관)가 최근 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화' 방안에 따라 추진되는 '공공재개발' 사업은 사업성이 떨어지거나 조합간 갈등, 복잡한 인허가 절차로 장기화 되고 있는 재개발 사업의 걸림돌을 해결하는 것이 핵심이다. 

10년 이상 사업이 정체된 재개발이나 주거환경개선지구에 LH, SH 등 공공이 시행사로 참여해 사업을 관할하고, 해당 사업지를 '주택공급활성화지구'로 지정해 용도지역과 용적률 상향 등의 인센티브를 부여한다는 게 주요 골자다. 

이를 통해 집주인에 일정 수익을 보장해 주면서 재개발 사업에 반대하는 세입자의 주거안정까지 책임지겠다는 것. 

◆집주인 수익 보장, 세입자 '내몰림' 방지

정부는 이번 공공재개발 사업이 제대로 작동한다면 LH, SH 등 공공기관에서 집주인에게 확정 수익을 보장하고, 세입자들은 주거 내몰림 문제에서 벗어날 수 있을 것으로 전망하고 있다. 

그간 재개발 사업은 관리처분에서 통과된 수입이 보장되지 않아 추후 추가분담금이 올라가면서 갈등 요소로 작용해왔다. 

이번 공공재개발 사업이 시행되면 현재 사업여건상 추가분담금이 1억3000만원(비례율 95%)인데 조합이 요구하는 추가분담금이 7000만원(115%)인 경우, 공공기관이 양 조건의 중간 수준인 1억원 정도(105%)로 절충해 확정 수익을 제시하게 된다. 

정부는 또 공공재개발 사업지 중 LH, SH가 필요하다고 판단되는 곳은 새로 신설되는 '주택공급활성화지구(활성화지구)'로 지정해 파격 지원함으로써 조합의 참여를 독려할 예정이다. 

활성화지구의 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하되, 전체 물량의 최소 20% 이상을 공공임대로 제공해야 하는 것과 관련 임대 공급으로 떨어지는 상업성 보전을 위해 투기과열지구에서도 분양가 상한제 적용을 배제한다. 

아울러 활성화지구에서는 용도지역, 용적률, 기부채납비율 등 도시·건축 규제도 완화해주고, 지자체별로 도시계획위원회 심의를 거쳐 기반시설 기부채납과 용도지역·용적률을 상향할 경우 공공임대주택 기부채납 비율도 완화한다. 

시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여도 최대한 보장해줄 계획이다. 

◆지분형 주택과 수익공유형 전세란?

집주인과 세입자를 위한 지원 내용도 주목할 부분이다. 

우선 분담금을 내기 힘든 저소득 조합원을 위해 LH나 SH가 분담금을 대납하는 대신 10년간 주택을 조합원과 공사가 공동 소유하는 '지분형 주택'이 도입된다. 

지분형 주택은 분담금 마련이 어려운 집주인이 LH·SH 등 공동시행자와 집을 공유(주택지분 공유)하는 제도로 집주인의 내몰림을 방지하기 위한 장치다. 수입이 부족한 집주인이 지분형 주택을 선택하면 공공이 잔금(50%)을 부담하는 대신 그만큼 주택 지분을 가져가는 구조다. 

집주인은 10년간 신규 분양 받은 집에서 살다가 이후 공공 보유 지분을 사들이면 완전한 '내집'이 되고, 매입이 어렵다면 매각 후에 개발이익을 공유하게 된다. 이때 집주인은 50% 이상의 지분을 보유해야 하고, 10년 후 해당 주택의 공공지분을 감정평가 금액으로 우선 매입하거나 처분할 권리를 갖는다.

정부는 공공재개발에서 공급되는 공적임대 일부가 전세물량으로 공급되는 것과 관련 세입자를 위한 대책으로 '수익공유형 전세주택' 제도를 내놨다.  

'수익공유형 전세주택'은 주택도시기금이 출자해 설립한 리츠가 최대 8년간 거주할 수 있는 전세주택을 시세 80% 수준으로 세입자에게 공급하면, 임대리츠 주식의 일부(약 5000만원 수준)을 임차인이 보유할 수 있도록 해주고, 추후 분양 뒤 발생할 수 있는 수익을 리츠와 나눠 갖는 제도다. 

전세계약이 끝나거나 중도에 이사를 하면 전세보증금과 함께 리츠 배당을 받을 수 있고, 리츠 수익이 마이너스 나더라도 원금이 보장되기 때문에 세입자에게 유리한 제도다.  

수익공유형 전세는 무주택용 전세주택인 만큼 공급물량 전체가 월평균 소득 120% 이하의 청년과 신혼부부, 고령자에게 공급된다. 기존 공공지원 임대 임대료가 시세의 85~95%라는 점에서 수익공유형 전세주택 이용자는 임대료는 낮으면서, 추가수익도 누릴 수 있는 셈이다.

◆정부 청사진 제시, 시장반응 '시큰둥'?

정부는 공공재개발을 필두로 한 지분형 주택, 수익공유형 전세 제도 등이 집주인과 세입자가 윈윈할 수 있을 것으로 기대하고 있지만 실제 수요자의 관심을 끌 수 있을지 미지수다. 

공공재개발의 경우 주로 소규모 정비사업장 위주로 진행될 것으로 보인다. 분담금 대납의 경우 10년건 공공과 주택을 공유해야 하고, 주택공급활성화지구 역시 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급해야 한다는 점에서 조합의 적극성을 기대하기 어려운 이유에서다.
 
또 일각에서는 수요자가 희망하는 지역의 주택 공급 측면에서는 한계가 있는 방안이라고 지적했다. 수요자가 원하지 않는 지역의 공급과 개발은 주택시장에서 큰 의미 있는 공급이라 평가할 수 없고, 수도권 일대의 주택 공급부족을 해결하기는 어렵다는 주장이다. SW

lbb@economicpost.co.kr



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
주요기사