[이혜리의 BDS 라운지] 서민 위한 ‘전세 3법’, 역풍 우려된다
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[이혜리의 BDS 라운지] 서민 위한 ‘전세 3법’, 역풍 우려된다
  • 이혜리 도시계획연구소 이사
  • 승인 2020.06.15 09:54
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사진=김도훈 기자
사진=김도훈 기자

[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 코로나19와 각종 부동산 규제 정책으로 잠시 주춤했던 서울 아파트 가격이 다시 상승세로 돌아서는 것 아니냐는 우려가 제기되고 있다. 주된 조짐 중 하나는 서울 아파트의 전세가격이 심상치 않다는 점이다.

지난 9일 한국감정원에 따르면 서울 아파트의 전세가격은 2019년 7월 첫째주부터 올해 6월 첫째주까지 11개월 연속 상승했다. 누적변동률은 3.04%로 서울 아파트 전셋값은 1년 새 약 2500만원 상승해 지난달 평균 4억8656만원을 기록했다.

현재 전세가격이 상승하는 이유는 크게 4가지다. 첫번째로 코로나19가 장기화되면서 이로 인한 실물경제 침체가 주택가격 하락으로 이어질 것이라는 매수자의 관망심리가 작용하였다고 판단된다. 따라서 주택 매수를 미루고 우선 전세로 거주하며 매수 타이밍을 노리겠다는 심리가 작용한 것이다.

둘째로 정부의 부동산 규제 정책으로 LTV(주택담보대출)조건이 까다로워진 반면 전세자금 대출의 경우 최고 80%까지 가능해 여전히 수월하다는 점에서 전세가가 상승세임에도 불구하고 전세 수요는 줄어들지 않는 실정이다.

셋째로 8월부터 적용되는 분양가상한제로 인한 청약 시장은 '로또 시장'이라는 기대감으로 청약가점을 위해 무주택자격을 유지하며 청약에 도전하려는 대기수요가 발생했다고 판단된다. 따라서 이 대기수요가 전세시장으로 유입됐을 것으로 보인다. 

마지막으로, 전세 물량 공급 부족으로 인한 가격 상승을 이유로 꼽을 수 있다. ‘종부세 인상으로 인한 임대인의 세금 전가현상’과 ‘저금리 기조장기화’가 임대인으로 하여금 전세를 반전세 혹은 월세로 전환하게 하는 요인이 됐다.또 내년 입주 물량이 22만가구로 감소했을 뿐만 아니라 분양 실거주 요건까지 강화되며 일명 ‘전세 품귀현상’이 이어질 전망이다.

문제는 전세 가격이 하락하면 매매가격이 하방압력을 받으나 전세 가격이 오르면 매매 가격의 상승 가능성이 높아진다는 것이다. 또한 서울 거주자의 약 60%는 전월세 거주자로 전세가격의 상승은 민생 안정에 있어서 큰 부담일 수밖에 없다. 실제로 국토교통부에 따르면 지난해 임대차 시장에서 소득 대비 임대료 비중(RIR)은 지난해 15.5%에서 16.1% 상승한 것으로 나타났다.

21대 국회도 이러한 점을 인지하고 전세가격 안정화를 위해 ‘주택임대차보호법’ 법안 발의에 속도를 내고 있다. 지난 8일 국회와 국토교통부에 따르면 윤후덕 더불어민주당 의원이 지난 5일 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용을 골자로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표발의했다. 개약갱신청구권제는 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있게 하고, 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 것이 골자다.

이어 안호영 더불어민주당 의원은 20대 국회 상임위에서 계류하다 폐기되었던 전월세 신고제를 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안’을 21대 국회 개원에 맞춰 다시 발의할 예정이다. 이들 법안은 국회에서 발의됐으나 사실 상 정부 주도로 추진되고 있는 제도라는 해석이 지배적일 뿐만 아니라 압도적 의석의 여당이 탄생했다는 점에서 법안 통과 역시 수월할 것이란 전망이다.

하지만 이들 ‘전세3법’에 대한 우려도 적지 않다. 임차인을 보호하고 가격 투명성을 제고하여 전세가격을 안정화하겠다는법안은 단기적으로 전세가격의 급상승을 유발하며 역풍을 맞을 수 있다. 

계약갱신청구권제로 인해 전세임대에 대한 부담을 느낀 임대인들이 전세를 반전세 혹은 월세로 전환하여 전세 물량이 더욱 줄어들 가능성이 있다. 또한 전월세 신고제와 전월세상한제는 임대인들의 임대료 증액에 대한 부담으로 이어져 제도 시행 전까지 임대료를 최대한 올리려는 움직임이 있을 수 있다.

‘매수자 관망세,대출 규제,전세 물량 공급 부족 '등의 이유로 전세가격 상승세가 멈추고 있지 않음에도 불구하고 전세물량이 부족한 ‘전세 대란’이 일어나고있다. 이를 미루어 보아 앞으로도 전세가격의 하락은 기대하기 힘든 실정이다. 

따라서 적절한 제도적 조치가 필요해 보이는 것은 사실이나 과거 1990년, 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입되었을때 전세가가 16.17% 급등했으며 도입 직전 연도에는 23.68% 급등한 전례를 간과해서는 안된다. 국회가 좋은 취지의 법안을 발의할 예정인 만큼 법안의 신중한 검토가 촉구된다. SW

llhhll69@hanmail.net




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