전월세 전환율 4.0%→2.5%…"실효성은?"
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전월세 전환율 4.0%→2.5%…"실효성은?"
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.09.10 13:55
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'주택임대차보호법 시행령 개정안' 내달 시행 예정 
강제성 없는 권고사항…전환율 인하 실효성 "글쎄"

지난 1일 국토교통부와 법무부가 입법 예고한 '주택임대차보호법 시행령' 일부 개정안에 대한 의견 제출이 오늘(10일) 마무리된다. 해당 개정안에는 법정 전월세 전환율을 현행 4.0%에서 2.5% 하향 조정하는 내용 등이 담겼다. 정부는 입법예고 기간 동안 제출되는 의견들을 수렴해 향후 법제처 심사 등을 진행한다는 방침이지만 내달부터 시행이 유력하다. 전월세 전환율 인하 실효성을 두고 엇갈린 반응을 살펴봤다. <편집자주>

임대차 3법 시행 이후 전세 매물이 줄어든 것으로 알려진 가운데 정부는 10일 전월세 전환율 4.0%에서 2.5%로 인하하는 주택임대차보호법 시행령 개정안 입법 예고를 마무리하고 내달부터 시행할 예정이다. 사진=뉴시스
임대차 3법 시행 이후 전세 매물이 줄어든 것으로 알려진 가운데 정부는 10일 전월세 전환율 4.0%에서 2.5%로 인하하는 주택임대차보호법 시행령 개정안 입법 예고를 마무리하고 내달부터 시행할 예정이다. 사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 국토교통부와 법무부는 이달 초 '주택임대차보호법 시행령 일부 개정안'을 10일까지 입법 예고했다. 해당 기간 동안 개정안에 대한 의견을 수렴하고 법제처 심사 등을 진행하겠다는 것. 

개정안에는 법정 전월세 전환율 상한 산정 시 기준금리에 더하는 이율을 현 3.5%에서 2%로 하향 조정하는 내용이 담겼다. 

최근 저금리 기조에 따라 대출 금리나 다른 금융상품 수익률보다 법정 전월세 전환율이 높은 수준이어서 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지는 상황을 개선하기 위한 조치다. 

이에 따라 법정 전월세 전환율은 현재 기준금리가 0.5%인 점을 고려해 현행 4.0%에서 내달부터 2.5%로 낮아질 전망이다. 

이는 2016년 11월 법 개정 이후 4년 만의 변화다. 개정안이 시행되면 임차인들의 부담은 지금보다 1.5%p 줄어들게 된다. 

예를 들어 보증금 4억원의 전세를 '보증금 2억원+월세'로 전환할 경우, 현행 전월세 전환율 4.0%에서는 약 67만원의 월세가 책정되지만 2.5% 적용 시, 임차인은 매달 약 42만원만 내게 된다. 

전월세 전환율 인하 정책이 나온 배경에는 임대차시장의 무게중심이 전세에서 월세로 쏠리는 것에 대한 우려가 있었기 때문이다. 

종합부동산세법, 임대차 3법이 줄줄이 통과되면서 집주인들이 매달 안정적인 임대수익을 선호하고 있는 것도 영향을 미쳤다. 

이와 관련 정부는 전세를 월세로 바꿀 때 임대료 상승분을 제한해 세입자의 부담을 줄이겠다는 취지에서 전월세 상환율 상한선을 낮췄다. 이렇게 되면 집주인 입장에서도 월세 수익률이 떨어져 월세 전환에 신중해질 것이라는 판단에서다. 

전월세 전환율 2.5%를 적용했을 때 보증금 4억원 전세를 보증금 2억원+월세 전환 시 시뮬레이션. 사진=국토교통부
전월세 전환율 2.5%를 적용했을 때 보증금 4억원 전세를 보증금 2억원+월세 전환 시 시뮬레이션. 사진=국토교통부

일각에서는 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없도록 상한선을 정한 전월세 상한제가 이미 시행되고 있는 만큼 전월세 전환율이 인하되면 전월세 시장에 어느 정도 파급력을 미칠 것으로 전망하고 있다. 

반면, 전월세 전환율 상한선은 강제성이 없는 권고사항이라 추가 인하는 실효성이 없다는 지적도 팽팽하게 맞선다. 강제력이 부족한 탓에 지금껏 전월세 전환율이 제대로 지켜지지 않고 있다는 주장이다. 

이는 한국감정원의 통계에서도 드러난다. 

지난 6월 기준 전국 주택의 평균 전월세 전환율은 5.9%였다. 현재 법정 전환율 4.0%보다 1.9%p 낮은 수치다. 그나마 서울 서남권이 4.3%로 전국에서 가장 낮았지만 이조차 법정 상한선보다 높다. 

현행 전 환율조차 제대로 지켜지지 않고 있는 상황에서 전월세 전환율 인하 정책이 실제 현장에 주는 효과는 미미할 것이라는 게 전문가들의 견해다. 

특히, 강제성이 없기 때문에 과태료 등 처벌규정도 없고, 새 임차인과 계약을 맺을 때는 전월세 전환율이 적용되지 않기 때문에 월세 전환을 가속화시키는 부작용도 우려된다. 

현재 국회에는 전월세 전환율 상한인 2.5%를 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 발의된 상태이긴 하다. 

하지만 만약 정부가 전월세 전환율 2.5%를 깨뜨린 임대인을 처벌한다면 전월세 주택이 더욱 줄어들 가능성도 존재한다. 전월세 전환율의 인위적인 조정은 민간 임대 시장의 균형을 깨뜨릴 수 있다는 지적이다. 

임대차 3법의 후속 조치인 전월세 전환율 인하 정책이 정부의 청사진처럼 세입자 주거안정이라는 효과를 거둘 수 있을지 귀추가 주목되는 이유다. SW

lbb@economicpost.co.kr



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