'홍남기 방지법'…전세 낀 집 매매시 '분쟁' 줄어들까?
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'홍남기 방지법'…전세 낀 집 매매시 '분쟁' 줄어들까?
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.10.24 08:38
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기존 세입자 계약서에 '계약약갱신청구권' 행사 여부 기재
정부 임대차법 부작용 '공인중개사'에 미룬다는 지적 나와
전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 계약서에 기재하는 임대차계약서 개정안이 23일 입법예고 됐다. 사진=김도훈 기자
전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 계약서에 기재하는 임대차계약서 개정안이 23일 입법예고 됐다. 사진=김도훈 기자

[시사주간=이보배 기자] 전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자의 '계약갱신청구권' 행사 여부를 계약서에 기재하게 하는 내용을 담은 임대차계약서 개정안이 나왔다. 

국토교통부는 23일 이 같은 내용을 반영한 임대차계약서 개정안을 담은 공인중개사법 시행규칙을 입법예고 했다고 밝혔다. 

개정안에 따르면 전세 낀 집을 계약할 때 중개대상물 확인설명서에 기존 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지 여부를 기재해야 한다. 현대 임대차 기간과 계약갱신 시 임대차 기간은 언제인지도 적어야 한다. 

공인중개사가 집 매매 계약을 중개할 때 기존 세입자로부터 계약갱신청구권 행사와 관련한 명확한 의사를 확인하고 계약서에 이를 기재하게 한 것으로 '세입자가 이사한다고 하더라' 등의 두루뭉술한 말을 이제 통하지 않게 됐다. 

이는 앞서 전세 낀 집 매매 시 '계약갱신청구권 행사문제'에 대한 유권해석에 대한 불만이 제기되자 정부가 마련한 조치다.

정부는 지난달 전세 낀 집의 매매 계약이 추진될 때 세입자가 계약갱신을 하지 않는다는 의사를 밝히면 이후 번복하지 못하고 약속을 지켜야 한다는 유권해석을 내린 바 있다. 

"이사하겠다"는 세입자의 말을 믿고 계약을 진행한 집주인과 매수자의 권익을 보호한다는 취지다. 

하지만 세입자가 매매 계약서가 작성된 이후 뒤늦게 생각을 바꾸고 계약갱신청구권을 행사하는 사례가 속출했고, 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 이 같은 일을 직접 겪었다. 

때문에 일각에서는 홍 부총리가 문제를 겪자 관련 법안 수정을 추진했다는 이유로 '홍남기 방지법'이라고 부른다. 

앞서 법조계에서는 전세 낀 집 매매 시 계약갱신청구권 행사문제에 대한 행정기관의 임대차법 유권해석으로 인해 임대인, 임차인 간의 법적 분쟁이 불가피할 것으로 전망하기도 했다. 

유권해석은 말 그대로 행정기관의 법 해석일 뿐, 이를 근거로 권리관계를 확정 지을 수 없고, 결국 최종 판단은 법원의 몫이기 때문에 구체적인 사실관계와 확정 여부를 가리기 위해서는 법적 분쟁이 불가피하다는 설명이다. 

특히, 양수인을 제한하는 규정이 없는 한 임대인의 계약갱신 거부권을 인정해야 한다는 주장도 나온다. 

현 주택임대차보호법 제6조 3(계약갱신 요구 등)에 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 요건이 명시돼 있다는 것. 

23일 입법예고된 임대차계약서 개정안과 관련 일각에서는 세입자가 협조의사를 표시하지 않거나 기재를 거부하는 경우 분쟁의 여지를 공인중개사들이 떠안을 수 있다는 있다는 지적을 제기하고 있다. 사진=뉴시스
23일 입법예고된 임대차계약서 개정안과 관련 일각에서는 세입자가 협조의사를 표시하지 않거나 기재를 거부하는 경우 분쟁의 여지를 공인중개사들이 떠안을 수 있다는 있다는 지적을 제기하고 있다. 사진=뉴시스

엄정숙 부동산전문 변호사는 "위 조문 1항의 8호에는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우' 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있다"면서 "임대인이 실거주 목적으로 매매계약을 체결했고, 갱신 거절 통지를 할 수 있는 기간이라면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 있다"고 말했다. 

이때 거절 통지를 할 수 있는 기간은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 상황에 따라 달리 판단될 것이기 때문에 판결을 받아봐야 알 수 있다고 첨언했다. 

또 "시행되고 있는 주택임대차보호법은 입법의 불비도 있다"면서 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절할 경우 '얼마간의 기간 동안 실거주' 하는 것이 정당한지, 예를 들어 3개월 실거주 목적으로 갱신거절을 통지해도 정당한가 등의 법 해석 문제가 남아있다"고 말했다. 

이와 관련 이번 임대차계약서 개정안은 매수자가 세입자의 계약갱신청구 여부를 미리 파악해 이 같은 문제가 생길 수 있는 집 매매를 미연에 방지하는 의미를 가진다. 

한편, 일각에서는 정부가 임대차법의 부작용으로 나온 문제를 공인중개사들에게 미룬다는 지적도 나온다. 세입자가 협조의사를 표시하지 않거나 기재를 거부하는 경우 분쟁의 여지를 공인중개사들이 떠안을 수 있다는 있다는 것. 

송석준 국민의힘 의원은 이날 국토부에 대한 국정감사에서 해당 개정안을 거론하며 "세입자가 공인중개사의 의사 확인에 협조할 의무가 없는데 이렇게 중개업소에 부담을 떠넘기느냐"면서 세입자의 협조 의무 등의 필요성을 주장했다. 

김현미 국토부 장관은 "계약서 서식 변경은 입법예고 과정에서 들어오는 의견을 반영할 것"이라면서 "임차인이 이에 따르게 하면 중개사 부담을 덜 수 있을 것"이라고 답했다. SW

lbb@economicpost.co.kr



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