[기획] 2021년주요부동산이슈 ⑧ 25번째 부동산 정책 주요 키워드2 '공급물량 미지수'
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[기획] 2021년주요부동산이슈 ⑧ 25번째 부동산 정책 주요 키워드2 '공급물량 미지수'
  • 오영주 기자
  • 승인 2021.02.15 16:11
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83만6000가구 공급 자신했지만...명확한 입지 발표 없어 물량 미지수
조합의 적극적 참여 이끌어낼 제도적 지원책 중요해

[시사주간=오영주 기자] 지난 4일 드디어 베일을 벗은 정부의 25번째 부동산 정책이 ‘공급물량 미지수’라는 점에서 지적을 받고 있다. 정부는 83만6000가구라는 파격적 물량을 공급하겠다고 밝혔지만, 확정대상지역은 한군데도 밝혀지지 않아 신뢰도가 떨어진다는 것.

안철수 국민의힘 서울시장 예비후보는 “재개발·재건축과 역세권개발, 그리고 준공업지역, 저밀도 지역개발 등을 통해 다양한 지역에 주택을 공급하겠다고 했지만 어디에 어떻게 하겠다는 것인지 오리무중”이라며 “명확한 입지 발표 없이는 불안감에 따른 패닉바잉을 진정시킬 수 없다”고 비판했다.

이렇게 되면, 정부가 동참할 것으로 예상한 25% 조합에서 적극적인 참여가 일어날 것을 바라야만 하는 상황이다. 정부의 생각과 다르게 참여가 적극적이지 않으면, 애초 예상한 83만6000가구 공급량이 감소할 것으로 우려되며, 대대적 공급 물량을 기다리던 수요는 전월세난을 촉발할 것으로 우려된다. 

◇ 83만6000가구 물량 공급 ‘허수’ 만들지 않기 위한 제도적 지원은?

그렇다면, 적극적인 참여를 불러일으키기 위해 정부가 내세운 제도적 지원은 무엇일까? 먼저, 정부는 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원으로 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급하고, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게는 대출 지원을 하겠다고 밝혔다. 특히 고령의 다가구 임대인, 실경영 상가주와 공장주 등이 개발사업으로 인해 생계수단을 상실하는 일이 없도록 별도의 생계대책 지원하겠다고 말했다. 

특수상황 토지소유자 및 세입자 지원 안을 자세히 살펴보면, 부담능력이 없는 실거주자는 추가 비용없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형주택 또는 新수익공유형 모기지를 공급받을 수 있다. 新모기지는 기금융자를 받아 주택을 취득한 후 원리금을 분할상환하되, 대출 평균잔액 비중에 따라 처분이익을 기금과 공유(토지등소유자 전용)하는 것을 말한다. 본질적으로 이익공유형 주택과 동일하나 처분대상에 제한이 없고, 원리금 상환에 따라 처분이득이 커지는 부분에서 상이하다고 정부는 설명한다. 

일례로 월소득이 없는 자가거주 고령자나 전세금 반환 후 입주가 어려운 다가구 집주인의 경우, 기존 주택의 가치가 6억원인데 분양가격이 10억원이라면, 토지주는 자신의 주택을 현물선납(6억원)하고 분양가격 10억원인 주택에 추가부담 없이 입주하여 살다가, 추후에 주택 매각 시 처분이익을 6(토지주) : 4(LH)로 공유할 수 있다. 

또, 전세금 반환 여력이 없는 집주인은 일정한 요건을 충족하는 전세금 반환 대출이 가능한 전용 대출보증 상품(HUG)을 마련해 지원하며, 다가구 임대수입으로 생계를 유지하는 등 특별한 사정이 있는 고령자에게는 정기적으로 일정금액의 배당을 받을 수 있는 리츠 주식 취득기회를 부여하겠다고 밝혔다. 

◇  서로 다른 제도적 지원으로 입지별 특화개발 주도

입지별 특화개발 제도적 지원 부분을 살펴보면, 먼저 정부는 주거상업고밀지구(5천㎡ 이상),  주거산업융합지구(5천㎡ 이상),  주택공급활성화지구(1만㎡ 이상) 등으로 방향에 따라 다르게 접근할 계획이다. 

자료=공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

먼저, 주거상업고밀지구(5천㎡ 이상)는 역세권을 대중교통과 녹색기술을 접목한 에너지 소비 저감 공간으로 재구조화하기 위한 지구로, 업무․상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀개발을 통해 도시 활동 간의 거리를 단축시킬 계획이다. 이와 관련, 용적률을 최대 700%까지 완화해 적정수준의 기부채납으로 대중교통 이용성이 높은 ‘에너지 절감형 주거’ 용량 확대할 계획이다. 기부채납은 산식방식 20~25%에서 주택법령에 따라 기부채납 비율을 15%내외로 개선할 방침이다. 

자료=공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

주거산업융합지구(5천㎡ 이상)는 현재 제조업․유통업 위주로 저밀 개발되어있는 준공업지역을 4차 산업 육성의 전진 기지로 조성하는 것을 말한다. 창업․벤처기업부터 중소․중견기업까지 활용 가능한 맞춤형 산업공간과 함께 부담가능한 주택을 충분히 공급할 계획이다. 

제도적 지원으로는 먼저, 공기업이 개발이익을 활용하여 청년벤처 공유공간을 조성하고, 기업지원 공공기관 입주, R&D 센터 부지 등을 저렴하게 공급한다. 주거․산업 융합 종사자들에게 충분한 주거공간을 지원하기 위해 공동주택 용적률을 별도 기부채납 없이 상향하고, 4차 산업 육성공간 및 입주기업 종사자에 대한 특별공급도 실시할 계획이다. 

자료=공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

주택공급활성화지구(1만㎡ 이상)는 기반시설이 부족한 저층주거지를 양질의 생활SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성하는 것을 말한다. 제도적 지원으로는 먼저 개발이익을 활용해 저층부에 헬스, 보육, 택배, 안전시설 등을 복합 공급하고, 개방형 공동이용시설로 운영한다.

복합화 주택에 거주하는 주민에게는 이용료 할인 등 혜택을 부여하며, 공동주택 단지를 조성하는 경우에는 충분한 주거공간을 확보하기 위해 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 부여 등을 지원한다. 또, 지자체가 희망하는 경우 사실상 주거지로 활용중인 준공업지역은 준주거로 전환 후 주택 공급에 활용할 방침이다. SW
 



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