Q. 甲은 서울 동대문구에 소재한 상가 6층을 임차하여 건물의 구조나 설비의 변경 없이 치과의원을 운영하고 있었는데, 아래층인 5층에서 헬스장을 운영하고 있던 乙이 천정과 벽에서 누수가 생겨 헬스기구 등이 물에 젖어 사용할 수 없게 되었다고 하면서, 그 손해로 헬스기구 전부에 대하여 손해를 배상하라는 청구를 해 온 경우 甲은 乙에게 아래층 누수로 인한 손해를 배상할 책임이 있을까요? 책임이 있는 경우라면 그 손해배상의 범위는 어느 정도일까요?
A. 공작물 등의 점유자나 소유자의 책임에 관하여 민법 제758조 제1항은“공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있으며, 임대차건물에 대한 임대인의 의무에 관하여 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다.
임대인이 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용・수익에 필요한 상태를 유지해야 하는 부담을 ‘임대인의 수선의무’라 하는데, 이러한 수선의무를 부담하게 되는 임대차 목적물의 파손・장해의 정도에 관하여 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다. 임대차계약에 있어서 임대인이 부담하게 되는 수선의무에 있어서 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것이 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용・수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용・수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 그 수선의무를 부담해야 한다는 것입니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 참조).
6층에서의 누수로 인하여 5층 헬스장 건물에 발생한 손해의 원인을 파악한 결과 그 누수는 그 바닥에 매설된 하수도 등 배관시설의 이상으로 인한 것이었으며, 6층 건물의 임차인인 甲으로서는 이미 콘크리트로 마감처리된 배관시설의 숨은 하자로 인하여 아래층에 누수가 발생할 것을 미리 예견해 방지하기는 불가능했던 만큼 6층의 점유자로서 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 경우로 보아야 하므로, 乙이 6층 건물의 소유자 겸 임대인에게 위 누수로 인한 손해배상을 구하는 것과는 별론으로 하더라도 누수로 인하여 乙이 입은 손해를 배상할 책임이 없다고 할 것입니다.
甲이 손해배상책임으로부터 자유로울 수 있을지라도, 소송 등 乙의 청구에 대비하여 소유자인 임대인에 대한 乙의 손해의 인정범위를 살펴볼 필요가 있습니다. 사례에서는 누수로 인한 헬스기구 전부에 대한 손해를 청구해온 만큼 이 전부를 손해로 인정할 수 있는지가 관건입니다. 통상적으로 헬스기구 등 운동기구들은 습기나 수분에 노출되기가 쉬운 만큼 방수성이 뛰어나므로 누수로 인한 침수피해만으로는 그 효용을 해할 정도로 폐기처분할 정도가 아니며, 필요한 경우 감정 등을 통해 피해의 정도를 확정해야 하므로, 누수현장이나 피해현장에 대한 사진 촬영 등 증거자료를 충분히 확보해 두어야 합니다.
결국 甲은 누수로 인한 피해에 있어서 점유자로서 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 점을 주장하여 그 책임을 피할 수 있으나, 乙로부터의 소송 등 청구에 대비하여 피해 현장 등에 대한 증거자료를 충분히 확보해 두어야 할 것입니다. SW
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