[시사주간=이보배 기자] #1. 10년간 한 곳에서 영업을 하다가 가게를 옮기기로 했다. 권리금을 받기 위해 새로운 임차인을 주선하려고 했는데, 임대인은 '계약한 지 10년이 지났고, 건물도 재건출을 해야 한다'며 그냥 나가라고 한다. 상가 권리금 소송을 할 수 있을까?

#2. 4년 전 건물주가 권리금을 내고 들어올 세로운 세입자와 계약을 해주지 않아서 권리금을 못 받았다. 사정상 건물주를 상대로 바로 권리금소송을 하지 못했다. 지금이라도 소송해서 권리금을 받을 수 있나.

권리금 소송이란 건물주의 방해로 권리금을 못 받게 된 세입자가 건물주를 상대로 제기하는 손해배상청구소송을 말한다. 

위 두 가지 사례처럼 권리금을 둘러싼 건물주와 세입자간 갈등은 끊임없이 진행되고 있다. 두 사례 모두 권리금 소송이 가능할까. 결론부터 말하면 '아니오'다. 

건물주의 방해를 받는 즉시 손해배상청구소송으로 대응해 권리금을 받아내는 경우와 달리 오랜시간이 지난 경우는 간단치 않은 문제다. 전문가들은 상가임대차보호법에서 정한 기간 내에 권리금 소송을 하지 않으면 낭패를 볼 수 있다고 조언한다. 

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산전문 변호사는 "건물주로부터 권리금 회수 방해를 받고도 수년이 지난 후에야 법률상담을 하는 경우가 있는데 상가임대차보호법 제10조의4 제4항에 따라 3년이 지난 경우는 권리금 소송을 해도 패소한다"고 설명했다. 

상가임대차보호법 제10조의4 제4항은 세입자가 건물주에게 권리금 회수 기회를 방해 받았을 때 손해배상을 청구할 수 있는 기간을 규정하고 있다. 

'임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸한다'고 규정해 3년 안에 소송 할 것을 정하고 있다는 게 엄 변호사의 설명이다. 

엄 변호사는 "상가 세입자들은 법을 잘 모르기 때문에 건물주로부터 방해를 받은 것인지 아닌 것인지를 제대로 구분하지 못하는 경향이 있다"면서 "3년 안에 소송을 해야 권리금을 받을 수 있기 때문에 3년이 지나기 전에 법률로 자신의 상황을 비춰볼 필요가 있다"고 조언했다. 

소송을 위해서는 기간과 비용이 들더라도 건물주로부터 방해를 받아 권리금을 못 받게 됐음을 입증하는 게 관건인데, 이때 권리금을 내고 들어온 신규 임차인과의 권리금 계약서는 물론, 건물주에게 신규 세입자를 소개하며 주고 받은 이메일, 문자 메시지, SNS 메시지, 통화 녹음 등이 입증 자료로 쓰일 수 있다.

이번 사례가 임대차 계약 '종료' 시점과 관련이 있었다면 첫 번째 사례는 임대차 계약 '시작' 시점과 관련이 있다. 

일부 건물주들은 세입자의 계약갱신요구 기간인 10년이 지나면 권리금 보호 의무도 없어진다고 생각하는데 계약갱신요구 기간과 권리금 보호 의무는 관련이 없다는 게 주요 판례다. 상가 권리금은 갱신요구권을 행사할 수 없는 10년이 지났더라도 보호받을 수 다는 것.

다만, 반드시 건물주에게 요청해야만 인정받을 수 있고, 권리금을 주장하지 않으면 인정받을 수 없다. 

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 '건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다'고 규정하고 있는데, 이때 권리금은 같은 법 제10조 제2항이 규정한 '상가 세입자의 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인 10년'이 지났다 하더라도 회수 기회가 보호된다. 

실제 권리금 반환 소송에서 10년이 지났지만 권리금 회수 기회를 보장받은 판례가 있다. 

건물주 A씨와 세입자 B씨는 상가 임대차계약을 체결한 후 10년이 지났다. A씨는 '갱신요구 기간인 10년이 지났고, 이제 재건축을 하겠다'며 건물을 비워달라는 명도소송을 제기했다. B씨는 '건물주 때문에 권리금을 못 받게 됐다'고 맞섰다.

대법원은 "최초 임대차 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과해 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다"고 판단했다. 

또 "10년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"면서 세입자 B씨의 손을 들어줬다. 

위 두 가지 사례를 종합하면 최초 임대차 계약을 한 지 10년이 지나 계약갱신요구 기간이 종료됐어도 상가 권리금 소송을 진행할 수 있고, 이때 소송은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 해야 승소 가능성이 높다. SW

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