윤석열 정부가 다주택자에 대한 세금과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화에 이어 청약·전매제한·실거주 의무 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 문재인 정부 이전 수준으로 완화한다. 부동산 시장의 급격한 침체가 실물경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지자 대대전인 연착륙 방안을 내놓으며 부동산 규제 시계를 5년 전으로 되돌린 것이다. 국토교통부가 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 보고한 주택시장 연착륙을 위한 규제 완화 방안 내용을 살펴봤다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 국토교통부(원희룡 장관)는 주택시장 안정과 주거약자 복지 구현을 위해 시장 변화에 부응하는 부동산 시장 정상화를 예고했다. 이를 위해 주택시장의 과도한 규제를 정상화 한다는 방침이다. 

먼저 투기과열지구·조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제를 추진하고, 전매제한도 완화한다. 

◇ 강남 3구·용산 제외한 전 지역 규제지역 해제 

현재 서울 전 지역과 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 있다.이에 대해 정부는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제한다고 3일 밝혔다. 

앞서 국토부는 지난 2일 주거정책심의위원회를 개최해 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의한 결과, 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되, 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려하여 해제하기로 결정했다. 

또 기획재정부도 이날 부동산가격안정심의위원회를 개최해 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 주택 투기지역을 유지하고 그 외에는 모두 해제하기로 결정했다. 

이번 규제지역 해제는 오는 5일 자정부터 효력이 발생하고, 이와 별도로 보다 효율적인 규제지역 제도 운영을 위해 종합적 제도개선 방안도 관계부처와 함께 마련할 예정이다. 

민간택지 분양가상한제 적용지역도 해제된다. 현재 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명시 13개동이 민간택지 분양가상한제 지역으로 지정돼 있다. 

국토부는 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 분양가상한제를 유지하고, 나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역은 최근 주택시장 상황과 분양가 상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편 등을 고려해 분양가상한제 적용지역 지정을 해제한다고 밝혔다. 

아울러, 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업도 분양가상한제 적용을 배제할 계획이다. 

분양가상한제 적용지역 해제 효력은 오는 5월 자정 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용된다. 

도심복합사업, 주거재생혁신지구사업의 분양가상한제 적용 배제는 '주택법' 개정 사항으로, 즉시 개정에 착수한다는 방침이다. 

◇ 전매제한 완화…수도권 실거주 의무도 폐지 

전매제한 기간도 완화된다. 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중이다. 

2018년 이전 전매제한은 수도권 최대 3년 수준이었지만, 2018~2019년 대폭 강화됐고, 분양가 대비 시세비율 간 차등 적용 등이 도입되면서, 규제 수준이 과도하고 제도가 복잡해 국민들이 이해하기 어렵다는 지적이 제기됐다. 

이와 관련 정부는 지역별 시장 상황을 감안해 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정을 간소화한다는 방침이다. 

수도권의 경우 공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다. 

전매제한 완화는 '주택법 시행령' 개정 사항으로, 즉시 개정에 착수할 예정이며 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화된 규정이 적용될 예정이다. 

아울러 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무도 폐지된다. 

현행 수도권 분양가상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 부과돼 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 하지만 수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 폐지된다. 

법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급해 적용한다는 방침이다. 

또 '주택법' 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다. 

◇ 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분의무 폐지

국토부는 1분기 내 주택도시보증공사(HUG) 내규를 개정해 12억원 초과 아파트에도 중도금대출보증을 허용하고, 중도금대출보증 인당 한도도 폐지해 기존 단지에 소급 적용할 계획이다. 

또 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기분도 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선한다. 이와 관련 오는 2월까지 '주택공급규칙' 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용할 예정이다. 

1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무도 폐지된다. 

현행 수도권과 광역시 등에서는 1주택자가 청약에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했지만 최근 거래 침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 어려움이 발생하고 있어 마련된 조치다. 

오는 2월 중 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정이며, 시행 이전 청약에 당첨된 경우에도 소급 적용된다. 

무순위 청약 자격요건도 완화된다. 본 청약 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청 가능해 미계약 물량을 해소하는 데 어려움이 있었다. 

이와 관련 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해지고 이 역시 오는 2월 개정·시행할 예정이다. 

한편, 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 사업 단계별로 HUG 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증도 신설·확대된다. 

착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF 대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF 대출 보증 공급 규모를 10조원으로 확대하고 금리·심사 요건 등도 개선할 예정이다. SW

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