25년까지, 전국 83만6000호 주택공급…역대 최대 규모
대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표 3대 골자, 규제 완화·절차 간소화·이익 공유
정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 82만6000호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 정부는 이를 통해 압도적 물량 공급으로 수급 불안 심리를 해소하고, 과감한 규제혁신과 개발이익 공유, 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회를 창출한다는 계획이다. <편집자 주>
[시사주간=이보배 기자] 정부가 4일 정부서울청사에서 발표한 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'은 문재인 정부의 25번째 부동산 대책으로, 공급 대책 중 최대 규모다.
한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입된 것이 주요 골자다.
정부는 이번 공급 대책의 기본 원칙으로 △획기적 규제 완화 △절차 대폭 간소화 △이익 함께 공유를 꼽았다.
도심 내 충분한 물량의 품질 높은 주택 공급을 위해 용적률, 층수 등 도시·건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고, 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠다는 방침이다.
또 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하는가 하면 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충 등으로 공유하겠다는 설명이다.
◇서울 32만호, 분당 신도시 3개 규모
이번 대책을 통해 정부는 2025년까지 서울 약 32만호를 포함해 수도권 약 61만6000호 및 지방 약 22만호 등 총 83만6000호 신규 부지를 확보할 계획이다. 이번 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모다.
83만6000호 중 약 57만3000호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26만3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.
국토부는 "기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책"이라고 밝혔다.
이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지 요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량이 산출됐다.
83만6000호 공급 계획 내용을 살펴보면, 먼저 도심 공공주택 복합사업 및 소규모 재개발 사업을 통해 30만6000호를 공급할 계획이다.
3년을 시한으로 도심 공공주택 복합 사업을 신규 도입해 노후·슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권·준공업지·저층주거지 등을 신속 정비한다는 것.
◇역세권·준공업지·저층주거지 신속 정비
이는 토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진되고, 예정지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정된다.
또 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙으로 진행될 예정이다. 이때 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.
이와 관련 국토부는 "역세권은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 '주거상업고밀지구'로 복합 고밀 개발 하겠다"고 밝혔다.
또 "제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로, 낙후된 저층 주거지는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아시설 등을 갖춘 '주택공급활성화지구'로 조성하겠다"고 덧붙였다.
이어 약 13만6000호는 '공공 직접시행 정비사업'으로 공급한다는 방침이다. 공공 직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LH, SH공사 등이 재개발, 재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.
이 사업을 위해 국토부는 종상향 또는 법적상한 용적률의 125% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 대선될 것으로 전망했다.
◇단기 내 입주 가능 물량 약 10만1000호
또 도시재생 사업방식을 개선해 약 3만호를 공급하고, 전국 15~20곳에 약 26만3000호 내외의 신규 공공택지를 확보하겠다고 밝혔다.
수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정한다는 계획이다.
이 밖에도 지난해 11월 발표했던 전세대책 11만4000호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기 주택확충을 통해 약 10만1000호를 공급한다는 방침이다.
이를 위해 공식 호텔·오피스를 청년주택으로 리모델링하는 사업 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입 리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진할 예정이다.
매입약정 방식을 통한 양질의 다세대·오피스텔 공급 확충을 위해서는 HUG 보증신설 및 시중은행 저리 대출 유도 등을 추진하고 민간사업자 부담을 최소화할 계획이다.
아울러 주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80% 이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울·수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대할 방침이다. SW
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