[이호종 변호사의 법률칼럼] 임대차계약체결일 이후 5년이 경과한 상가임차인의 경우 권리금을 보호받을 수 있나요?
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 임대차계약체결일 이후 5년이 경과한 상가임차인의 경우 권리금을 보호받을 수 있나요?
  • 시사주간 편집국
  • 승인 2017.03.05 14:45
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법무법인 해승 대표 변호사
▲ [이호종 변호사]


Q :
어릴 때부터 커피에 관심이 많았던 甲은 카페를 차리기로 마음먹고 2009. 9. 21. 丙이 乙소유의 A건물 1층에서 운영하다가 매물로 내놓은 B카페를 인수하면서 丙에게 권리금으로 1억원을 지급하였습니다. 甲은 건물주인 乙과 2009. 10. 15. 보증금 4,000만 원, 월 임대료 200만 원, 임대기간 2009. 10. 15.부터 2011. 10. 14.까지로 정하여 상가임대차계약을 체결하고 카페를 운영하기 시작하였습니다. 甲은 2011. 10. 15. 乙과 임대차계약을 갱신하여 임대기간 2011. 10. 15.부터 2013. 10. 14.까지, 월 임대료 210만 원으로 정하였고, 이어서 2013. 10. 15. 乙과 임대차계약을 재차 갱신하면서 임대기간 2013. 10. 15.부터 2015. 10. 14.까지, 월 임대료 220만 원으로 정하였습니다. 오랫동안 카페를 운영하면서 지친 甲은 재충전을 위하여 丁에게 B카페를 양도하기로 하였습니다. 이에 甲은 丁과 2015. 8. 26. B카페에 대한 권리양수도 계약을 체결하고 권리금으로 1억 2천만원을 받기로 하였는데, 乙은 甲에게 최초 임대차계약체결일로부터 5년이 지난 임차인의 권리금을 보호해 줄 수는 없다면서 丁과의 임대차계약을 거절하였습니다. 甲은 이러한 乙의 행동으로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 놓치게 되었는바 甲의 구제책이 궁금합니다.     

A : 권리금이란 상가에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로서 임대인이나 기존 임차인에게 보증금과 차임 이외에 추가적으로 지급하는 금전 등의 대가를 말하는 것인데, 2002년 상가건물 임대차보호법이 처음 제정될 당시에는 상가건물 임대차보호법에 권리금 보호규정이 없었습니다. 이에 따라 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 발생하였더라도 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절하면 길게는 5년, 짧게는 최초 계약기간 동안만 그 이익을 보호받을 수밖에 없게 되어, 임대인이 악의적으로 임차인을 내보내면 그 피해를 고스란히 임차인이 입게 되고 반사적으로 임대인이 이득을 취하는 불합리한 결과가 초래되어 왔습니다.    

이러한 문제점을 해결하기 위하여 2015. 5. 13. 상가건물 임대차보호법에 권리금 보호규정이 신설되었고, 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 새로 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니되며, 임대인이 임차인이 새로 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우 임차인은 새로운 임차인이 지급하기로 한 권리금액과 감정평가에 의해서 평가된 권리금액 중 적은 금액을 한도로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 되었습니다.    

다만, 이 경우 최초 임대차계약체결일로부터 5년이 지난 임차인도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수 있는지도 문제됩니다. 그러나 권리금 보호규정은 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시”까지라고 규정하고 있을 뿐 위 기간이 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 기간에 한한다고 규정하고 있지 않으며, 계약갱신 요구권은 임차인의 영업권을 확보해주기 위해 5년 동안의 최소한의 임대차기간을 보장한 규정이고 권리금 보호규정은 임차인이 임대차계약기간이 만료하였을 때 자신이 만들어 놓은 상권에 대한 대가를 받을 수 있도록 그 기회를 보장하는 규정이므로, 위 규정들은 입법목적이나 취지가 서로 다르므로 최초 임대차계약체결일로부터 5년이 지난 임차인이라 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받는다고 할 것입니다.     

결국 甲은 자신의 권리금 회수기회를 방해한 乙에게 자신이 丁으로부터 권리금으로 받기로 한 1억 2천만원과 감정평가에 의해서 평가된 권리금액 중 적은 금액에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. SW

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