[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] ‘달팽이가 부럽다. 달팽이는 집을 가지고 태어나니 말이다.’ 이는 요즘 무주택자들의 한숨 섞인 푸념이다. 그 집값이 좀 떨어질 기회를 기다려 보지만 한없이 치솟는 집값을 볼수록 내 집 장만의 갈 길은 멀어지며 대다수의 사람들이 체념을 하곤 한다. 요즘 무주택자들의 심정일 것이다.
그렇다면 내 집은 어떻게 마련해야할까? 내 집을 마련하는 방법은 크게 네 가지로 나누어 볼 수 있다. 기존 주택을 매입하는 방법, 청약을 해서 당첨 받는 방법, 아파트 분양권을 매입하는 방법 그리고 재개발이나 재건축 입주권을 매입하는 방법이다.
이 네 가지 중 기존에 구축 주택을 매입하는 방법이 가장 보편화 되어 있다. 하지만 최근 5~6년째 상승해온 집값의 상투를 잡는 것은 아닐까? 하는 불안감과 주택 담보 대출의 규제로 자금 마련의 부담감도 커진 상황에서 무주택자들은 선뜻 주택 구입에 용기가 나지 않을 것이다.
대부분의 부동산 전문 기관들은 몇 년간 주택의 가격이 떨어지기는 쉽지 않을 것으로 전망한다. 그 이유로는 2020년 과잉 유동 자금과 전셋값 상승, 총선을 겨냥한 개발 호재 발표 등의 상승 재료가 더해질 것으로 전망했다. 또한 ‘민간임대주택등록 활성화 방안’(2017년 12월), ‘재건축초과이익환수제’(2018년 1월), ‘민간주택분양가 상한제’(2019년 10월)등으로 향후 공급 절벽이 예상되며 이미 5년 이하의 신축 아파트의 가격이 많이 오른 상태이다.
‘12,16 주택시장 안정화 방안’에서는 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택담보대출을 금지하고 시가 9억원 까지는 기존의 LTV(주택담보대출)를 40%로 그대로 적용되나 9억원 초과분 대해서는 LTV(주택담보대출)를 20% 축소 적용한다고 발표했다. 따라서 9억원 이하의 주택거래가 증가하며 주택가격 또한 상승이 예상된다. 따라서 기존의 주택 매수자라면 9억원 이하의 5~10년 사이의 매물을 살펴볼 필요가 있다.
2020년 부동산 시장에서 ‘청약로또’로 불릴 만큼 가장 달아오를 관심거리는 아파트 청약일 것이다. 만약 무주택자라면 내년 4월 이후 분양가 상한제가 적용되는 청약에 관심을 가져야 할 것이다.
우선 자신의 청약 가점을 기준표를 통해 계산해볼 필요가 있다. 기준으로는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장가입기간(17점) 등이 있다. 내년 4월 이후에는 낮아진 분양가로 인해 시세차익을 기대하며 투자자와 실수요자가 몰리게 되면서 당첨의 문턱은 더욱 높아질것이다. 2019년 상반기 규제 지역 별 당첨가점 현황을 보면 평균 50점 정도이면 가능했으나 2020년 분양가 상한제 적용 후부터는 서울에서 청약 가점 60점 이하는 당첨 가능성이 희박할 것으로 예상된다.
한편 아파트 분양권 매입은 청약을 받지 못하는 이들에게 새 아파트를 매수할 수 있는 방법이다. 무엇보다 청약 당첨이 로또라고 불릴 정도로 쉽지 않기 때문에 분양권 매입의 피는 더욱 높아질 것이다. 그러나 조정 지역 대상 내의 일부 분양가 상한제 적용이 12.16대책 발표이후 전 지역으로 확대되면서 전매 제한이 최장 10년까지 묶일 수 있어 13개의 조정지역 내의 분양권 매입은 당분간 어려울 것으로 본다. GTX나 지하철 연장 이슈가 있는 조정지역 외의 분양권매입을 고려해보자.
마지막으로 재건축이나 재개발 아파트 입주권을 매입하는 방법이 있다. 재개발 지역은 기반시설이 갖춰져 있지 않으며 노후화된 주택이나 단독주택의 열악한 환경으로 실거주 하기에는 쉽지 않지만 재건축 아파트보다 투자금이 상대적으로 적어 자금력이 적은 사람에게 적합한 방법이다.
반면 재건축은 노후화된 아파트를 새롭게 짓는 것으로 기반시설이 잘 갖춰져 있어 실제로 거주가 가능하고, 재개발 주택과 달리 유지 관리가 편하다. 특히 안전진단강화로 인해 재건축 연안이 30년에서 40년으로 늘어나 사업 진행의 속도가 갈수록 더뎌지는 상황이다. 새아파트를 받기 위해서는 10년~20년의 긴 몸테크를 각오해야 한다.
아직 청약 가점은 낮지만 기회를 잡고 싶어 무주택으로 계속 있어야 할지 고민하는 이들이 있다. 그러나 고민하는 동안 치솟는 집값에 PIR(주택 구매력 지수)은 높아져 내 집마련 하기가 더욱 어려워지는 실정이다. 이들에게 앞서 말한 네 가지 방법 이외에 대안을 제시한다면 주거 대체가 될 수 있는 오피스텔를 구입해 거주하면서 인플레이션 헷지를 하며 청약의 기회를 노리는 것이다. 오피스텔은 주택 청약 자격에서 무주택자로 분류되기 때문이다.
이러한 내 집 마련 방법들과 함께 부동산 시장 트렌드 변화를 알고 접근 한다면 더 유리할 것이다. 다음 칼럼에서는 부동산 시장 트렌드 변화에 대해 다뤄볼 예정이다. SW
llhhll69@hanmail.net
