12·16부동산대책 발표 이후 부동산시장은 냉각됐지만 일부 지역에서 전세값이 '꿈틀' 대는 등 풍선효과가 우려되는 가운데 세입자의 발목을 잡는 전세금 반환보증의 중요성이 급부상하고 있다. 최근 주택금융공사(이하 주금공)가 관련 상품 출시를 예고한 것과 관련 주택도시보증공사(이하 HUG)와 SGI서울보증보험(이하 SGI) 등 3사의 전세금 보증보험에 대해 살펴봤다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 금융당국은 오는 16일 전세대출 규제 세부 시행 방안을 발표한다. 정부가 '12·16대책'을 통해 시가 9억원을 넘는 주택 보유자에게 민간(SGI서울보증) 전세보증 이용을 제한하고, 전세대출자가 9억원을 넘는 주택을 매입하면 전세대출을 회수하겠다고 발표한 지 한 달 만이다.

이날 금융당국은 '12·16대책' 후속책의 일환으로 당시 발표됐던 전세대출 규제책을 현장에서 어떻게 적용할지 세부 사항에 대해 설명할 예정이다.

지난달 발표 직후 부동산시장은 급격히 소강상태에 돌입했지만 전세값이 오를 것이라는 업계의 전망에 서민들의 걱정이 깊어지고 있는 가운데 최근 금융당국은 이르면 오는 6월 주금공이 전세금 반환보증 상품을 출시한다고 밝혔다.

◆HUG·SGI+주금공, 세입자 전세금 보호 안전핀 역할 기대 

전세대출 보증만 취급하던 주금공이 전세금 반환보증 상품을 출시하는 것은 최근 전세값이 오르면서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않는 피해가 커지는 문제를 막기 위한 조치라는 설명이다.

실제 전세금 반환보증 상품은 HUG와 민간 SGI를 통해서만 가입이 가능했다. 전세금 반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증기관이 세입자에게 전세금을 먼저 주고 나중에 집주인에게 받는 상품이다.

전세 대출 보증을 제공하는 주금공과 HUG, SGI 가운데 전세 반환보증 상품이 없는 곳은 주금공이 유일했다. 주금공에서 전세보증을 받은 세입자들이 전세금 반환보증을 받기 위해서는 HUG나 SGI를 재차 방문해야 했던 것.

이와 관련 주금공은 우선 공사의 전세 대출 보증을 이용한 세입자를 대상으로 전세금 반환보증 상품을 제공한 뒤 점차 대상을 확대한다는 방침이다. 또 공사 전세 대출 보증 이용자를 대상으로 하기 때문에 전세금 반환상품 보증료율을 HUG나 SGI보다 낮추는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

현재 HUG와 SGI의 보증료율은 각각 0.13%~0.15%, 0.19%~0.22%다. 이와 관련 주금공에서 전세 대출 보증을 받은 세입자들이 전세금 반환보증까지 함께 가입하면 0.1% 미만 수준으로 내려갈 것이라는 전망이다.

아울러 주금공은 기존 전세금 반환보증 상품 가입조차 어려웠던 빌라·다가구 세입자들에게도 문턱을 낮추는 방안을 모색 중이다. 빌라나 다가구의 주택담보대출 가격이 주택가를 다소 넘기더라도 세입자의 반환보증 가입은 융통성 있게 받아줄 예정이라는 것.

물론 HUG와 SGI도 그 대상에 빌라·다가구 세입자를 포함시켰지만 집주인의 주택담보대출 금액과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 주택가격을 넘지 않아야만 가입이 가능했다.

◆상품 내용, 금리·대출한도 비교 후 신중한 선택 필요

보증금액은 주금공이 다소 박하다.

HUG는 수도권의 경우 전세보증금 7억원 이하, 기타지역 5억원 이하를 대상으로, 가입기간은 전세계약 기간 1년 이상, 신규 전세계약은 계약기간이 절반 이상 남았을 경우 진행할 수 있다.

이어 SGI의 보증금액은 아파트는 제한이 없으며 일반주택은 10억원 이내로 보증금 전액만 가능하다. SGI의 가입기간은 전세 계약기간 1년 이상은 HUG와 동일하나 임대차계약 개시일로부터 10개월이 지나지 않은 시점에서 가입할 수 있다는 차이가 있다.

반면, 주금공은 임차보증금 5억원 이하, 지방은 3억원 이하인 임대차 계약만을 대상으로 한다. 또 다주택자나 시가 9억원이 넘는 주택 보유자, 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우는 이용대상에서 제외된다. 이는 정부 정책 방향과 결을 같이 한 방침으로 풀이된다.

HUG에 따르면 전세보증금 반환보험 가입자는 지난해 9월 기분으로 11만5205건으로 5년 사이 30배 가량 증가했다. 가입 보증금 또한 같은 기간 22조4773억원으로 30배 이상 늘었다.

과거 세입자가 반환보증 가입 시 집주인의 동의가 필요했지만 2018년 2월부터 집주인 동의 절차가 폐지되면서 세입자들의 가입이 증가한 것.

세입자들의 발목을 잡을 수 있는 전세보증금과 관련, 전세금 반환보증 안전핀이 2개에서 3개로 늘어나는 만큼 세 가지 상품의 내용과 금리, 대출한도 등 보증 목적에 맞는 신중한 선택이 필요해 보인다. SW

lbb@economicpost.co.kr

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