[기획] '궁지 몰린' 전세 세입자, 계약갱신청구권 '지푸라기' 될까… 
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[기획] '궁지 몰린' 전세 세입자, 계약갱신청구권 '지푸라기' 될까… 
  • 이보배 기자
  • 승인 2020.01.30 13:18
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전세대출 규제 시행, 대출 막힌 전세 수요자 혼란 가중 
봄 이사철 걱정 '한숨'만…규제 NO! '보호 대책' 필요성 
계약갱신청구권·전월세상한제 국회 통과 가능성은?

정부의 12·16 부동산대책으로 전셋값 급등 우려가 커지는 가운데 임차인을 보호하는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 담은 주택임대차보호법 개정안의 국회 통과 여부에 관심이 쏠린다. 최근 법무부가 해당 제도 도입을 위한 법률안 검토에 본격 착수한 것으로 알려지면서 연내 도입도 조심스럽게 점쳐지는 상황이다. 계약갱신청구권의 득과 실을 살펴봤다. <편집자주>

전셋값 급등 우려가 커지는 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 시기에 관심이 쏠리고 있다. /사진=뉴시스
전셋값 급등 우려가 커지는 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 시기에 관심이 쏠리고 있다. /사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 정부의 12·16 대책과 전세자금대출 추가 대책 등으로 서울 아파트 매매시장이 얼어붙은 가운데 전세시장의 상승세는 멈춤이 없다. 

내년 봄 이사 시즌을 앞두고 전세 대란이 우려되는 가운데 임차인 보호와 전셋값 안정을 위한 '계약갱신청구권'과 '전원세상한제' 도입 여부에 관심이 집중된다. 

2년마다 다시 계약하는 전세 기간을 최대 4년간 보장하고, 재개약 시 전세금 5% 이상 상향을 금지하는 내용을 골자로 하는 '계약갱신청구권'과 '전월세상한제' 도입을 추진 중이다.  

정부 여당은 넉달 여 남은 20대 국회에서 해당 두 제도를 품은 주택임대차보호법 개정안을 통과시켜 임차인 보호와 전셋값 안정을 꾀한다는 복안이지만 야당과 부동산시장의 이견으로 처리 여부는 장담하기 어려운 상황이다.

다만 최근 주택임대차보호법 주관 부서인 법무부가 계약갱신청구권과 전월세상한제 관련 용역보고서 법안 심사를 위한 사전작업에 착수, 지난달 독일 현지에 조사단을 파견하는 등 법안 처리에 속도를 내고 있는 것으로 알려져 긍정적 기류가 감돈다. 

◆2+2이냐, 3+3이냐…계약갱신청구권 도입 관심 

정부여당에서 무게를 두고 있는 안은 앞서 말한 것 처럼 기본 2년 계약에 임차인이 희망할 경우 2년을 더 갱신할 수 있도록 보장하는 안이지만 현재 국회에는 '3+3년'의 내용을 담은 임대차보호법개정안도 계류 중이다. 

주택 임대차 계약기간을 아예 3년으로 늘리고, 1회의 계약갱신권한을 부여해 총 6년간 거주하도록 하겠다는 복안것. 

이와 관련 앞으로 법안에 대한 논의가 추진되면 계약기간을 2년 더 허용할지, 아니면 전세 계약 기간 자체를 3년으로 연장할 지 등에 대한 본격적인 검토가 이뤄질 전망이다. 

법안 추진 소식과 함께 찬반 양측의 의견 대립도 눈여겨 볼 만 하다. 반대 측의 의견을 살펴보면 '계약갱신청구권'은 임차인들을 보호하기 위한 취지이긴 하지만 임대인의 과도한 재산권 침해라는 주장이 앞선다. 

임대인은 사회적 강자라는 인식으로 무조건적인 규제차원에서 접근할 경우 임대차시장의 위축을 가져올 수 있다는 지적이다. 장기적으로는 임대인의 수익률 저하에 따른 임대주택 공급 축소라는 부정적인 결과가 나올 수도 있고, ▲전세가 상향 ▲반전세·월세 증가 등 각종 사회적인 부작용도 우려된다는 것. 

반면, 찬성 측은 2년 마다 이사해야 하는 세입자들이 시간과 비용을 소모하지 않고 4년 혹은 6년이라는 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있기 때문에 세입자들의 주거 안정을 위해 반드시 필요한 법안이라는 입장이다. 

이와 관련 민주당 관계자는 "총선 후에라도 임시회의를 열어 법안을 통과시키려 한다"고 말해 20대 국회 내에 처리가 되지 않더라도 연내 추진 가능성에 무게를 더했다. 

다만, 국회 회기가 끝나면 처리되지 못한 계류 법안들이 자동 폐기되기 때문에 총선 이후 21대 국회가 개원하면 정부여당이 하나의 통일된 법안을 발의해 법안을 처리할 것으로 전망된다. 

봄 이사철을 앞두고 이사를 앞둔 임차인들의 고민이 쌓이고 있다. 사진은 강남의 한 개인공인중개소 매물을 보고 있는 서민의 모습. /사진=뉴시스
봄 이사철을 앞두고 이사를 앞둔 임차인들의 고민이 쌓이고 있다. 사진은 강남의 한 개인공인중개소 매물을 보고 있는 서민의 모습. /사진=뉴시스

◆전월세상한제 이어 전월세신고제 도입되나?

여기서 정부의 고민이 하나 더 있다. 전월세상한제와 계약갱신청구권의 동시 시행 여부다. 정부는 내부적으로 시장에 파급효과가 큰 전월세상한제 도입에 앞서 계약갱신청구권을 우선 시행한다는 방침이다. 

전월세상한제가 도입되면 집주인들이 전셋값을 한꺼번에 올릴 가능성이 높은 반면 계약갱신청구권은 세입자들의 전세 거주 기간만 늘려주는 것이어서 임대인의 반발과 전셋값 상승 압력이 덜 할 것이라는 복안이다. 

하지만 여당 일각에서는 계약 기간을 늘린다고 전셋값 인상이 제한되는 것이 아닌 만큼 두 제도의 패키지 도입 의견이 적지 않아 두 제도가 동시에 시행될 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 

이와 함께 '전월세신고제' 도입 가능성도 거론되고 있다. 전월세신고제는 주택임대차 계약 시 30일 이내에 임대료와 계약금 등 계약사항을 관할 지자체에 신고하도록 하는 제도다. 

국토부는 전월세상한제 도입에 앞서 전월세신고제를 우선 도입해 임대차 정보를 선행적으로 확보해야 한다는 입장이다. 

참여연대 등 시민사회 역시 ▲계약갱신청구권 ▲전월세 상한제 및 신고제 ▲임대보증금 보호 강화 ▲적정 임대료 가이드라인 제시 등을 핵심으로 한 주택임대차보호법 개정을 지속적으로 촉구하고 있어 계약갱신청구권 등의 도입이 빨라질 것은 자명해 보인다. 

한편, 계약갱신청구권 도입 시 실제 전셋값 상승 우려에 대해 더불어민주당 윤관석 의원은 주택학회의 연구 용역 결과를 토대로 0.74%에서 1.52%까지 소폭 상승하는 수준에 그칠 것으로 예측했다. 

또 법무부가 지난 7월 용역을 준 임재만 세종대 부동산학과 교수의 '주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구'에 따르면 계약갱신청구권을 '2+2년' 방식 도입 시 초기 임대료가 1.43%~1.65% 인상될 것으로 추정됐다.

다만, 전월제상한제를 함께 도입할 경우 '2+2년' 방식과 '3+3년' 방식 두 유형과 시장의 임대료 기대상승률(2~11%)에 따라 최초 임대계약 시점에서  최소 1.67%에서 최대 21.57%까지 임대료를 올려받을 가능성이 있다고 분석했다. SW

lbb@economicpost.co.kr




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