[이혜리의 BDS라운지] 19번째 부동산 대책과 뫼비우스의 띠
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[이혜리의 BDS라운지] 19번째 부동산 대책과 뫼비우스의 띠
  • 이혜리 도시계획연구소 이사
  • 승인 2020.02.24 11:02
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지난 20일 김흥진 국토교통부 주택정책관이 19번째 부동산 대책을 발표하고 있다. 사진=뉴시스
지난 20일 김흥진 국토교통부 주택정책관이 19번째 부동산 대책을 발표하고 있다. 사진=뉴시스

[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 정부는 말 그대로 전쟁이다. 추격전을 방불케 한다.풍선효과로 급등하는 지역을 핀셋 대응하는 형국이 반복되어지는 느낌이다. 이는 또다른 지역의 풍선효과의 가능성을 예견할 수 있다. 종국에는 땅끝마을 해남까지 가는 것은 아닐까.

지난 20일 정부는 종합 2.20 부동산대책을 내놓았다.벌써 19번째 부동산 정책이다. '수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 정책'이라는 취지다. 후광효과는 '마용성', '금관구'를 뚫고 경기 지역으로 확산되었기 때문이다. 

이번 정책은 대체로 예상할 수 있었던 조정지역 확대와 지역 내 대출규제가 골자다. 이에 따라 상승폭이 높았던 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이러한 조정지역내 대출규제를 강화하는 정책으로 최근 집값 급등 지역의 실수요자를 보호하겠다는 취지다.

수원과 안양의 5개 구는 非규제지역이었으나 (수원 영통 8.34%, 권선 7.68%, 장안 3.44%, 안양 만안 2.43%, 의왕 1.93%) 12.16대책 이후 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록한 지역이다. 

또 이들 지역은 앞으로 투기 수요가 유입될 만한 개발 호재로 인한 추가 상승의 우려가 있기 때문에 지정한 것으로 보여진다. 이 지역들은 신분당선과 수인선, 인덕원-동탄선, 월곶-판교등의 광역 교통망이 구축 될 지역들이다.

앞으로 조정지역내의 대출(LTV, DTI)이 강화된다.현행 조정대상지역 가계 주택담보대출에 LTV 60%를 적용했으나 주택가격 구간별 LTV 규제비율이 차등 적용된다. 9억원 이하의 경우 LTV 50%, 9억원 초과분의 경우 LTV 30% 로 적용된다.

예를 들어 조정대상지역 내 주택가액 10억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도는 기존 10억원의 60%인 6억원이었다면대출 강화 이후에는 9억*50%=4억5천 + 1억*30%=3천으로 총 4억8천만원으로 제한된다.이는 18번째 규제와 유사한 예상했던 평이한 정책이라고 볼 수 있다.이러한 정책들이 집값 안정화에 얼마나 기여할 것인가라는 기대감보다는 기존에 부동산 대책들에 의해 학습되어진 심리적인 요인으로 다음 후광지역은 어디가 될 것인가에 대한 관심이 더 기울여진다.

규제일색의 정책은 사회적 심리적 불안감을 형성할 뿐만 아니라 시장을 잘못된 방향으로 위축 시킨다는 부작용도 있다.때문에 채찍이 아닌 당근도 생각해 볼때가 됐다. 2013년 4월 1일 시행된 4.1 부동산 대책에는 무주택자가 다주택자의 물건을 매매 시 5년간 양도세가 면제되는 정책이 있었다. 이를 참고하여 다주택자들이 무주택자에게 매도시 양도세 중과를 면제해주어 새 주택의 공급이 어렵다면 기존 주택의 공급을 늘리는 정책으로 매물잠김 현상을 풀어 공급의 물꼬를 틀 필요가 있다.

경실련에 따르면 2008년 상위 1% 다주택자는 10만5800명으로 이들이 보유한 주택은 36만7000호였으며 이는 1인당 3.5채를 보유한 셈이다. 2018년에는보유자수가 2만4100명이 증가한 12민9900명에 이르렀으며 보유주택은 90만9700호로 1인당 7.0채에 달하는 숫자다.

상위 10%의 경우 2008년 105만명에서 2018년 129만명으로 늘어났으며 주택 보유량도 242만에서 450만채로 207만채나 늘어났다. 지난 10년간 500만채 이상의 주택이 공급되었으나 다주택자가 절반 이상을 매매한 것이다.

이처럼 단순히 새로운 주택의 공급을 늘리거나 대출을 막아 주택 매매를 규제하는 것에서 벗어나 다주택자들의 매도를 유도하여 기존 주택의 공급을 늘리는 것을 고려해야 한다. 끊임없이 반복되는 부동산 가격 상승과 규제 정책이 반복되는 뫼비우스의 띠에서 벗어나야한다. SW

llhhll69@hanmail.net



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