[이혜리의 BDS라운지] 사각지대에 놓인 법인 부동산 매수
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[이혜리의 BDS라운지] 사각지대에 놓인 법인 부동산 매수
  • 이혜리 도시계획연구소 이사
  • 승인 2020.04.27 13:39
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사진=뉴시스
사진=뉴시스

[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 통계청에 따르면 2018년 4328개에 불과했던 부동산 법인은 지난해 1만4473곳으로 무려 42%가 증가했다. 더불어 법인들의 아파트 구매가 눈에 띄게 높아졌다. 올해 수도권 아파트 경매에서 입찰 경쟁률 상위 10개 아파트 중 법인이 낙찰 받은 아파트는 6 곳이었다.  수도권뿐만 아니라 법인의 전국 아파트 낙찰률도 지난해 10% 수준에서 올 3월에는 30%대로 크게 상승했다.

기존 주택시장 역시 법인의 아파트 구매가 급증하고 있다. 한국감정원에 따르면 2월 기준 서울을 비롯한 수도권에서 법인이 2909가구를 사들였다. 이는 두 달 사이에 2배 가까이 증가한 수치다.

또한 국토부에 따르면 지난달 경기 군포(8.0%) 경기 화성(9.8%) 인천 연수(7.6%) 인천 부평(12.5%) 등의 지역에서 법인 주택 매수 비중이 크게 늘어났다.지난해 같은 기간에 이들 지역 법인 주택 매수 비중은 0.4~3%에 불과했다.

법인의 부동산 구매가 증가하고 있는주요 원인에는 개인 구매에 비해 압도적으로 적은 세금 및 규제가 있다. 일련의 정부의 강력한 부동산 규제를 피해 일부에서 법인을 통한 불법과 편법적 부동산 거래가 이루어지고 있다는 것이다.

개인이 아닌 법인으로 부동산 구매시 ‘양도세 편법 절세’가 가능하다.개인의 경우 보유 기간과 보유량에 따라 양도세가 적용된다. 양도 차익에 따라 6~42%가 기본 적용되며 1년 미만 단기간 보유시에는 세율이 40%에 달한다. 게다가 다주택자의 경우 10%~20% 포인트 가산되기 때문에최고 60%까지 양도세가 부과될 수 있다.

반면 법인의 경우 양도세에 있어서 개인에 구매에 비해 매우 유리하다.아파트 매도 시 발생한 차익과 기타소득을 합산해 10~25%의 법인세만 부과된다. 여기서 아파트가 비사업용 부동산으로 포함되어 10% 포인트 가산된다 하더라도 최고 세율은 35%으로 양도세율의 절반 수준에 불과하다. 특히 법인의 경우 보유기간에 관계없이 부과되는 세율로 단기 보유가 가능하다.

또한 ‘보유세 편법 절세’도 가능하다.다주택자에 대한 보유세가 강화됨에 따라 개인 임대사업자들은 법인 설립을 통해 보유 주택 중 1채 초과분을 법인으로 전환하여 보유세를 낮출 수 있다. 개인이 법인을 설립한 뒤 주택 구매 시 해당 주택은 종부세 산출 대상에서 제외되기 때문이다. 

중앙일보에 따르면 만약 각 15억원인 아파트 2채를 보유한 경우 올해 보유세가 2276만원이라면 이중 한채를 법인으로 전환시에 보유세는 636만원으로 기존의 30% 수준으로 낮아진다.

게다가 법인구매의 경우에는 개인 구매와 다르게 자금 출처를 소명할 필요가 없다.현재 정부는 개인이 주택 구매시 ‘자금조달계획서’를 제출하게끔 하고 있다.이는 부동산 투기와 불법자금을 통한 거래 등 불필요한 거래를 사전에 막아 부동산 가격을 안정화하자는 취지다. 반면 법인은 주택 구매 시 자금조달계획서로부터 자유롭다.

위와 같은 이유들로 인해 부동산 법인은 다주택자 규제 회피 수단, 우회 투자로 및 편법 증여로 악용될 여지가 많다. 실제로 지난 1분기에 개인이 법인에 양도한 아파트 거래량은 1만3142건으로 지난해 전체 거래 1만7893건의 73.4%에 해당한다. 또한 최근 설립된 1인•가족법인 6754곳이 소유한 아파트는 2만1462개에 달한다.

물론 이들 거래 모두가 편법,불법 거래는 아닐 수 있겠지만 개인이 1인•가족법인을 설립해 저가로 법인에 넘겨 양도세를 내지 않으려는 형태의 거래가 가능한 실정에서 합리적 의심이 필요한 대목이다. 

이를 악용하는 사례가 적발되고 눈에 띄는 통계 지표가 드러나자 국세청도 칼을 뽑은 모양새다. 지난 23일 국세청은 편법 수단으로 부동산 법인을 활용한 의혹이 있는 1인•가족법인 27곳을 세무 조사한다고 밝혔다.

27곳 중 9곳은 편법증여, 5곳은 다주택자 규제 회피 의혹, 4곳은 자금 출처 소명 회피 의혹을 받고 있다. 또한 앞서 언급한 6754 곳에 대한 전수검증도 실시된다.

그동안 개인 부동산 거래에만 초점이 맞춰지면서 법인 거래는 사각지대에 있었다. 편법, 불법 법인 거래의 문제는 단순히 개인의 이익을 추구하는 과정에서 발생하는 불법적 행위로 그치지 않는다. 보유기간에 따른 양도세 중과가 없는 법인은 단기 투자가 가능하기 때문에 투기로 인한 집값 상승을 일으킬 수 있다. 실제로풍선효과의 주요지역인 수원의 경우 지난 2월 법인 구매 아파트는 469채로 지난해 168채 보다 약 3배 가까이 늘어났다.

심지어 이렇게 편법, 불법으로 벌어들인 수익을 개인 회수하는 것은 쉽지 않다. 법인 투자 수익을 개인이 쓰려면 배당 절차를 거쳐야 한다. 이 과정에서 배당소득이 다른 이자소득과 더해 2000만원을 초과하면 종합소득세를 내야하기 때문에 부동산 청산시 배당소득세 최고 46%가 적용된다.

따라서 사익 추구를 위한 이기적인 욕망이 사회 전반에 끼치는 부정적인 영향을 고려했을 때 부당한 법인 부동산 거래는 개인적으로나 사회적으로나 그만 두어야할 어리석은 행태다. SW

llhhll69@hanmail.net




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