정부의 계속된 수요 억제 정책으로 사실상 수도권 전역이 규제지역으로 묶이면서 '내 집 마련'이 어려워진 수요자들의 시선이 '경매시장'에 쏠리고 있다. 특히 서울 주택 낙찰가율이 100% 안팎에 머무는 등 높은 수준을 유지하면서 경매시장 수요자들이 서울로 유입되는 모양새다. 수도권 풍선효과를 막겠다던 정부의 억제 정책이 반대로 서울로 빨아들이는 '빨대효과'를 나타내고 있는 셈이다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 최근 서울 경매시장의 분위기가 심상치 않다. 주거시설의 경매 낙찰가율이 전국에서 가장 높게 나타나면서 '내 집 마련' 수요자들의 시선이 '경매시장'으로 쏠리고 있는 것. 

특히 정부의 규제 정책으로 수도권 전 지역이 규제 지역으로 묶이면서 청약 대신 경매로 눈을 돌리는 '청약포기자'의 증가와 경매로 취득한 주택이 부동산 규제에서 비교적 자유롭다는 점도 '경매시장'을 달아오르게 한 이유로 꼽힌다.

◇달아오른 서울 경매시장, 응찰자·낙찰가율 '高高'

이달 초 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 '2020년 6월 경매동향보고서'에 따르면 전국 경매 진행건수는 1만3947건으로 이 중 5087건이 낙찰됐다. 낙찰률은 36.5%, 낙찰가율은 73%를 기록했고, 평균 응찰자수는 4.3명으로 집계됐다. 이는 올 들어 가장 많은 진행 건수를 기록한 수치다. 

낙찰률은 입찰에 부쳐진 매물 중 낙찰자가 결정된 물건의 비율로, 경매시장의 소화량을 보여주는 지표다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 해당 비율이 100%를 넘어선다는 것은 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻이다. 

눈에 띄는 점은 서울의 낙찰가율이 100% 안팎에 머물며 높은 수준을 유지하고 있다는 데 있다. 

지지옥션에 따르면 지난달 서울의 낙찰가율은 91.9%로 집계됐고, 이 중에서도 주택 낙찰가율은 97.3%로 전국 1위를 차지했다. 

한때 경기와 인천에 밀렸다가, 서울로 유턴하는 투자자들이 늘어나면서 7개월 만에 주거시설 부문 1위를 차지했다는 게 지지옥션의 설명이다. 

서울지역 낙찰률 역시 지난 2월(46.2%) 이후 4개월 만에 40% 선을 넘어섰고, 지난 4월 3.8명까지 떨어졌던 평균 응찰자 수는 지난달 5.2명까지 증가했다. 

정부의 잇따른 부동산 규제 여파가 오히려 서울 경매시장으로 수요자를 빨아들이는 '빨대효과'로 이어졌다는 분석이다. 

일례로 서울 서초구 반포동 한신서래아파트 전용면적 137㎡는 17명 입찰자의 경합 끝에 19억6100만원에 낙찰됐다. 입찰 당시 감정가 19억을 넘겨 낙찰가율 103%를 기록했다. 

◇청약 과열 '청포자' 속출, 경매시장으로 'GO! GO!'

당첨 문턱이 높아진 청약시장은 서울 경매시장이 활기를 띠고 있는 또 다른 이유 중 하나다. 

올해 상반기 청약당첨자의 평균 가점은 74점 만점에 61.4점에 달하는 것으로 조사됐다. 이는 부양가족 수 2명(15점), 무주택 10년 이상(22점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)을 채워도 충족하기 어려운 수준이다. 

이 때문에 이미 시장에서는 30~40대 청약포기자를 가리키는 '청포자'라는 자조 섞인 신조어까지 등장했고, 청포자들 사이에서 차라리 경매시장으로 옮겨 가자는 분위기가 형성되고 있다는 게 업계 전문가들의 설명이다. 

또 경매로 구입한 주택은 토지거래허가구역의 규제대상에서 제외되고, 경매로 아파트 구입 시 자금조달계획서 등의 증빙서류를 내지 않아도 된다는 장점이 있다. 

토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별 일정 면적을 초과하는 토지 취득 시 사전에 토지이용 목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 

주택의 경우 면적 18㎡ 이상이면 구청장의 허가를 받아야 되고, 거래허가를 받더라도 2년간 재매각이나 임대가 금지된다. 만일 허가 없이 거래를 하면 해당 계약은 무효가 되고, 당사자들은 징역 2년 또는 토지가격의 30%에 달하는 벌금을 물어야 한다. 

자금조달서의 경우, 제출할 때 증빙서류를 내지 않으면 과태료를 물고, 자금 출처가 불분명할 경우에는 세무조사 대상이 되는 경우도 있기 때문에 자금조달 공개를 원치 않는 투자자들 사이에서 경매가 각광받고 있다. 

아울러 정부가 법인 소유 주택에 대한 거래·보유세 부담을 높이면서 경매시장에 매물이 쏟아질 것이라는 전망도 나온다. 

정부의 6·17 대책과 7·10 대책으로 법인이 주택을 매수·보유·처분 시 내야하는 취득세와 보유세, 양도소득세가 강화되면서 보유 매물 처분을 고민 중인 법인사업자들이 늘고 있기 때문이다. 

다만, 전문가들은 경매 낙찰가율이 높아지면서 과거와 같은 차익을 기대하기 어려워진 만큼 '실거주' 목적의 물건을 꼼꼼하게 분석하는 게 중요하다고 조언했다. SW

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