[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 서울의 그린벨트 해제 논란이 뜨겁다. 지난 7.10 부동산 대책에서 주택공급을 늘릴 검토 가능 대안으로 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선, 3기 신도시 용적률 상향, 도시 주변 유휴부지와 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴, 공공 재개발 재건축 사업으로 공공임대 및 분양아파트 공급, 도심 내 공실 상가와 오피스 활용 등을 발표했다.
그동안 국가와 시장이 힘겨루기를 하는 듯 강력한 조세정책 일색으로 공급 대안은 구체화되지는 못했다. 그러나 양극화 양상을 띠며 지속적으로 상승하는 집값의 팩트는 서울의 주택 공급 부족이라는 시그널을 정부도 인지한 듯 이후 7월15일 `주택공급 확대 태스크포스 실무기획단’ 첫 회의에서 서울시의 반대에도 불구하고 서울시내 그린벨트 해제를 포함한 주택공급 방안검토가 논의되었다.
서울의 그린벨트 면적은 150.25㎢ 규모이며 보존 가치가 낮은 해제 가능 대상인 3~5등급 지역은 20% 수준이다.이 중 해제된 지역의 토지수용 자금은 저금리 기조에서 다시 부동산시장으로 유입되며 집값 상승의 역효과가 우려된다.
기존 3기 신도시의 토지보상금만 해도 30조원이라는 유동자금이 시장유입 대기를 하고 있다. 먼저 2018년 12월에 발표한 계양 1.1조, 과천 2.3조, 하남 교산 6.7조, 남양주 왕숙5.7조 규모 등 약 17조에 달하는 금액이 2020~2021년 사이에 풀릴 예정이다. 이 유동자금은 전국이 아닌 서울 수도권에서 파생된 자금으로 다시 서울 수도권 부동산으로 유입될 가능성이 높다.
지난 서울과 경기 지역의 주택담보대출 규모 추이를 보면 서울은 2016년 1월 151조에서 2019년 8월 190조로 38조 증가했으며 경기도는 126조에서 170조로 43조원 가량 증가했다. 3기 신도시 2차지구 토지보상금 17조원은 서울 주택담보대출규모의 45% 수준이다.
이와 더불어 정부의 강력한 부동산 거래세는 `똘똘한 한 채’ 현상을 부추기며 서울 지역으로 몰릴 확률을 더욱 높혔다, 예를 들어 2016년 1월에 대치동 은마아파트는 9.7억에서 현재 19.7억 상승했으므로 절반 수준인 4.5억원 정도 상승해 시세는 23~24억원에 달할 수 있다.
물론 단편적인 수치이긴 하지만 앞으로 1년간 집중적으로 풀릴 3기 신도시 3차지구 토지보상금 13조 원을 합한 30조원은무시할 수 없는 금액이다.이러한 상황에서 서울의 그린벨트 해제지역의 토지보상금은 집값 상승과 상관계수가 있을 것으로 판단된다.
그렇다면 서울의 주택공급 대안 중 기존의 부지와 건물들을 활용한 도심 고밀도 개발과 결합한 용적률을 대폭 상향해 공급하는 카드에 선택과 집중을 해야 것이다.
이에 따른 방안으로 국토부는 역세권 개발범위를 200m에서 350m로 늘려 공급면적을 넓히고 준주거지역과 상업지역 용적률을 50~200%p 상향조정 등,도심의 주택공급 확대안을 내놓았으나 효과적인 공급을 충족시키긴 어려울 것으로 본다.
미국의 경우 뉴욕 맨하튼 10 애비뉴와 허드슨 강가 12 애비뉴 일대에 자리잡은 허드슨야드에 개발권 매수, 현금 기부, 공개공지 공급 등으로 인센티브를 주어 주거용은 650%에서 1500%, 상업용은 1000%에서 3300%로 대폭 상향해 공급한 결과 2014년 이후 미국 전역의 주택가격 상승률은 연간 5%수준이었으나 뉴욕권은 3% 내외였다.
반면 새 집이 부족한 영국은 근대 이전의 런던 도시구획 때문에 용적률 상향이 힘들고 규제가 엄격한 런던의 집값은 1997년 대비 366.2%, 2009년 이후에만 92.5%가 상승했다. 깐깐한 규제 속에 주택 공급이 차질을 빚어 심각한 사회 문제가 된 것이다.
서울은 영국의 사례에 가깝다고 볼 수 있다. 을지로 3,4가 일대엔 1970년대 지은 5층 전후 노후 건축물이 드넓게 자리잡고 있다. 서울 한복판 노른자위 땅에 인쇄소 등 소규모 공장과 조명가게가 자리를 차지하고 있다. 일대의 중소형 빌딩엔 엘리베이터조차 없는 빌딩도 많다. 서울 도심의 경쟁력을 세계적 수준으로 끌어올릴 수 있는 입지이나 과도한 높이 규제로 40년전의 모습으로 묶여있다.
정부는 부동산 시장안정화를 위해 이달안에 공급 대책을 발표할 것으로 전망되지만 2018년에도 서울 도심에 주택공급을 확대하기 위해 유사한 용적률 규제 완화 정책을 내놓았었으나 이는 임대주택 공급에 비례해 이루어지기 때문에 실제 공급 효과는 크지 않았었다.
지난 정책을 반면교사 삼아 이번 공급 대책은 그린벨트 훼손이 아닌 시장이 필요로 하는 낡은 구 주택들의 재건축 규제완화와 실효성 있는 도심의 용적률 완화 정책을 내놓아야 할 것이다. SW
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