[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 예상했듯이 7월 30일 임대차 3법 통과 이후 전세가는 고공행진 중이다.
한국감정원에 따르면 8월 3일 수도권 아파트의 전세가 상승률은 0.22%로 역대 최고치를 기록했다. 또한 KB리브온에 따르면 100을 기준으로 전세 공급과 수요를 나타내는 전세수급지수는 8월 3일 기준 182.4를 기록하며 역시 역대 최고치를 갱신했다.
문제는 이전에도 전세 수요를 증가시키는 정책들이 여러 존재했음에도 불구하고 결정적으로 임대차 3법이 서민 주거 불안정을 가장 크게 야기하는 전세난에 기름을 붓는 꼴이 되었다는 것이다. 이를 미루어 보아 부동산 정책이 잘 작동하고 있다고 한 국토부 김현미 장관의 발언과는 다르게 2020년 상반기 정책들은 현 정권의 수많은 부동산 정책들 중 가장 '공포스러웠다'고 평가하고 싶다.
2019년 6월 분양가상한제 언급 후 청약 대기 수요가 전세로 발길을 옮겼을 뿐만 아니라 LTV 규제로 인해 매매 가수요자들조차 상대적으로 대출이 원활한 전세로 수요가 몰렸다. 하지만 재건축 사업이 규제를 받으며 공급이 줄어 당시에도 전세가의 상승세는 여전했다.
6.17 대책 역시 전세난을 가중시키는 역할을 했다. 이에 대한 요인은 3가지로 볼 수 있다.
첫째, 전세자금대출 규제 강화로 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트 구입 시 전세대출 회수와 HUG의 전세대출 보증한도를 2억원으로 축소시키는 정책으로 주택을 구입하면 즉시 전세대출금을 회수하기 때문에 매매로 전환이 어려워 전세 수요가 늘어났다.
둘째, 재건축 실거주 요건이 신설되며 조합원 자격을 충족하려면 2년 이상 해당 아파트에 거주해야하기 때문에 실거주 증가로 전세물량이 감소하는데 한 몫 했다. 뿐만 아니라,수도권의 재건축에 가까운 아파트 단지는 대부분 학군과 교통 등 입지가 우수하고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 아파트가 오래되었음에도 전세수요가 많아 서민 주거 안정에 치명적이다.
셋째, 임대사업자규제가 강화되며 전 지역에서 주택담보대출이 금지되었고 8년 장기임대주택 과세가 강화되면서 임대시장이 위축되었다. 이 때문에 전세 공급책 중 하나인 임대사업이 어려워지며전세공급 역시 감소하게 되었다.
이후 7.10 대책이 발표되며 다주택에 대한 조세가 강화되었다. 취득세, 보유세, 양도세가 연달아 인상되어 매도뿐만 아니라 보유와 매수 역시 어려워졌다. 그러자 세금에 대한 부담을 느낀 임대인들이 전세를 반전세로 전환하여 임차인에게 세금 부담을 전가하는 전가현상이 나타났다.
결론적으로 시장 논리에 따라 주택이 충분했다면 이러한 전세난이 악화되지 않았을 것이다. 하지만 지금과 같이 과도한 규제 정책은 공급을 어렵게 하기 때문에 이에 대한 구체적인 정책적 대안이 절실하다.
그보다 가장 안타까운 점은 만약 정책 초기부터 규제와 함께 공급정책이 나왔으면 상황은 이보다 나았을 것이라는 점이다. 강남 집값을 잡겠다고 시작된 정부의 부동산 정책이 임대차 3법으로까지 이어지며 전세난은 결국 불붙었고 서민들의 주거 안정까지 무너졌다. 이를 보고 있자니 속담 하나가 떠오른다. ‘벼룩 잡으려다 초가삼간 다 태운다’. SW
llhhll69@hanmail.net
