[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 2020년 4분기 부동산시장의 핫이슈는 ‘전세대란’과 서울 수도권 분양물량 실종이다. 주로 임대차법의 부작용이 전세물량 공급을 어렵게 만들었다는 비판이 일고있으나 6.17 부동산대책 도입으로 내년부터 서울과 수도권 투기과열지구에서 재건축 아파트를 받으려면 조합원 분양 공고일 기준 소유한 주택에서 2년을 실거주해야한다는 의무도 전세 대란에 일조를 했다고 볼 수 있다.
높은 매매가에 비해 상대적으로 교육 환경과 인프라가 잘 형성되어 있는 지역에 저렴한 전세가로 거주할 수 있는 서민들의 가성비 좋은 전셋집이 실거주 요건을 갖추기 위해 입주하려는 집주인들로 인해 공급이 줄어든 셈이다.
또 아직 실거주 2년을 충족하지 못한 재건축 소유자들 중 갭투자로 주택을 보유하고 있거나 사정상 거주할 수 없는 주민들과의 갈등으로 사업 진행이 어려워지면서 분양물량 실종에도 한몫을 하게 될것으로 보여진다.
그러나 오는 12월 도시 및 주거환경정비법 개정 전까지 조합설립을 마치면 실거주 2년 의무에서 예외 대상이 될 수 있다. 앞으로 석달도 안 남은 기간 내에 조합설립을 목표로 속도를 내는 재건축 단지들이 있으나 조합을 설립하기 위해서는 주택 단지 내 전체 소유자의 75% 동의와 각 동별 소유자 50%의 동의가 필요하기 때문에 조합 설립을 둘러싸고 주민들의 다양한 갈등으로 인해 연내 조합 설립이 대부분 어려울 것으로 보인다.
이에 따라 최근 재건축단지들이 올해 말까지 신탁사를 사업 시행자로 지정하면 조합이 설립된 것과 동일하다고 간주한다는 점을 고려해 2년 실거주 요건을 맞추지 않아도 되는 '신탁방식 정비사업'을 시도하려는 사업장들이 늘고 있다.이 방식은 비용과 시간을 절약할 수 있어 주택공급을 좀 더 앞당길 수 있을 것으로 판단되기에 관심을 가져볼 만하다.
이와 같은 방식은 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 도입된 재건축 방안으로 토지소유자가 주체가 되어 진행하는 조합 방식과 정부가 시행하는 공공 방식과 달리 신탁사가 조합 대신 사업시행을 대행하는 방식이다.
통상 재건축 사업절차는 정비 기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립추진위원회 구성, 조합 설립인가, 시공사 선정,사업시행 인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주 및 철거, 착공 ,일반분양, 입주 및 청산 등의 절차를 밟는다.
이 과정에서 조합 방식과 달리 조합설립 총회 등의 절차가 생략되어 3~4개월 만에 사업신청이 가능해 사업 기간이 단축되며 사업시행인가 후 시공사가 선정되는 조합 방식은 시공사의 대안설계가 제시되면서 추가비용과 시간이 지연되는 경우가 많으나 신탁방식은 사업시행 인가 전에 시공사를 선정해 설계와 비용 등을 미리 반영, 사업을 대행함으로써 조합방식보다 빠르게 진행할 수 있다.
따라서 이러한 방식에 관심을 두는 단지들이 곳곳에서 나오고 있다. 정비업계에 따르면 서울 영등포구 신길 우성2차, 우창아파트, 성동구 장미 아파트, 노원구 상계주공 5단지 등이 신탁방식 사업을 진행 중이며 봉천1-1구역 재건축, 북가좌6구역 재건축 구역은 한국토지신탁이 정비사업 수주전에 나서기도 했다.
또 관악구 뉴서울아파트와 개나리, 열망열립 재건축단지도 무궁화신탁사가 13일만에 95%의 동의서를 받아 추진 중이며 압구정 재건축 5단지도 신탁방식을 검토중이다.
물론 신탁방식이 투명하고 신속하기 때문에 사업에 속도를 낼 수 있다는 장점이 있으나 신탁사는 사업대행 수수료로 총 사업비의 2~4%에 대한 수수료를 조합원이 부담해야 하며 이주비와 사업비를 신탁사에서 조달할 경우 높은 금리를 적용받고 사업이익을 조합원과 신탁사가 나누어야 하기 때문에 사업이익은 낮아질 수 있다는 점을 유의해야 할 필요가 있다. SW
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