[시사주간=오영주 기자] 정부의 25번째 부동산 정책이 드디어 베일을 벗었다. 정부는 지난 4일 정부서울청사에서 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

이번 25번째 부동산 대책은 2025년까지 서울에 32만3000호 등 전국에 83만6000호의 주택을 공급한다는 계획으로, 현 정부의 공급 대책 중 가장 큰 규모다. 정부는 "압도적 물량 공급으로 수급 불안심리를 해소하겠다"면서 "공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing(도심부에서 사무용 빌딩의 개발에 맞추어 공급되는 저 · 중 소득자를 위해 공급되는 주택)으로 공급하겠다"고 밝혔다.  

구체적으로 수도권 약 61만호 (서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 약 22만호를 합친 총 83만6000로, 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급한다. 또 사회서비스 연계, 혁신공간 연계 및 지역균형발전 사업과 연계할 계획이다. 

◇ 25번째 정책 주요키워드1. '공공 개발' 주도

이번 정책에서 특히 눈에 띄는 핵심 대책은 '공공 개발 주도' 부분이다. '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'에 따르면, 그간 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였으나, 기본계획 수립에서부터 시작하여 실제 착공까지 가기에는 절차가 복잡하고, 조합방식 적용으로 이해관계 조정에 장시간 소요도는 문제점이 있었다. 

하지만, '공공이 참여한다면, 개발비용 부담 능력이 떨어지는 특수상황 하에 소유자, 월세수입 의존 고령자, 영세상인 등 세입자 지원이 가능하다"면서 “조합원 과반수가 요청해 공기업이 정비사업에 나서면 기존 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축할 수 있다”고 정부는 주장했다. 조합총회 및 관리처분인가 절차를 생략하고 통합심의 등이 적용하면 가능하다는 설명이다.

이에 따라, 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업을 제안하게 된다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급함을 원칙으로 한다. 

분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급할 계획이다. 또, 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급하고 임대수요, 지역 및 입지여건 등에 따라 융통성 있게 운영하겠다고 밝혔다. 

◇ 토지소유자 추가 수익 보장에도 반응 미지근…사유재산 침해도 우려

전문가들은 이번 정책과 관련해 “결국 민간이 땅이나 권리를 내놓지 않으면 공급이 불가능하다”고 지적하면서 “민간이 참여하지 않는 이상 실현 가능성이 낮고 한편으로 사유재산을 침해할 수 있다”고 우려를 나타냈다.

이와 관련, 정부는 ‘공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다 10~30%p(예시) 높은 수익률’ 보장 및 ‘아파트․상가 우선공급’의 혜택을 제시했다. 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산할 계획이다. 우선공급을 희망하지 않는 토지등소유자의 자산은 현금보상 등으로 수용한다.

또, 개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충, 특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가 임대주택 등에 활용한다고 말했다. 

하지만 전문가들은 공공이 개입해 사업속도를 높이고 각종 인센티브를 준다고 해도 유인책이 될 수 있을지 의문이라고 말했다. 실제로 서울 압구정과 은마아파트 등 알짜 재건축 단지에선 긍정적인 반응보다는 공공 주도 개발에 부정적인 반응을 보인 것으로 알려졌다. 사업을 통해 받는 혜택보다 공공성을 높이면서 잃는 이익이 더 크다고 보기 때문이다. 

안철수 국민의당 대표 역시 8일 정부의 부동산 정책과 관련해 “가장 큰 문제는 모든 걸 공공에서 다하겠다는 부동산 국가주의”라고 비판했다. 또 “주택 건설은 기본적으로 민간의 주도로, 주민의 참여로 추진돼야 참여율도 높아지고 사업이 끝난 후 재정착률도 높아진다"라고 말했다.

사유재산 침해에 대한 우려도 크다. 이번 대책에서는 공공 주도 공급 사업을 시행하는 데 있어 주민 동의율을 낮춰 요건을 충족할 시 사업에 착수하게 된다. 이 경우 과반수가 넘으면, 사업에 동의하지 않은 주민들도 의사와 관계없이 사업에 참여하게 되는데, 이 경우 공공 주택 사업지에서 발생하는 상업 젠트리피케이션나 주거 젠트리피케이션에 대한 문제가 불거질 수 있다는 지적이다. 하지만 이에 대한 해결책은 전무한 상황이다.

민심의 반응 역시 긍정적이지 않다. 여론조사 전문기관 리얼미터가 YTN '더뉴스' 의뢰로 2·4 부동산대책의 부동산 가격 안정화 효과에 대한 전망을 물은 결과 '도움 되지 않을 것'이라는 응답이 53.1%(전혀 도움 되지 않을 것 27.3%, 별로 도움 되지 않을 것 25.8%)로 절반 이상이 부정적인 반응을 나타냈다. 이번 조사는 지난 5일 하루 전국 만 18세 이상 6735명에게 접촉해 최종 500명이 응답(응답률 7.4%)했으며, 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±4.4%포인트다. SW

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