[시사주간=오영주 기자] 상업용 부동산 투자 시장이 올해도 활성화되고 있다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 24일 발표한 ‘2021 국내 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면, 올해 서울 상업용 부동산 투자 시장은 역대 최고 거래 규모를 기록한 지난해와 비슷한 17조원 수준을 나타낼 것으로 전망됐다. 지난해 서울 상업용 부동산 시장은 주요 A급 오피스 및 물류 자산 거래가 종결되면서 역대 최고 거래 규모 기록을 경신했다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “지난해 CBRE 리서치가 진행한 ‘2021 아시아태평양 투자자 설문조사’에서 서울이 조사 실시 이래 최초로 아시아태평양 지역 3대 투자처로 선정됐다”며 “올해도 투자자의 활발한 매수 활동이 지속될 것으로 예상된다”고 말했다.

이어 “지난해 팬데믹 여파로 축소됐던 국내 투자자의 해외 투자 활동은 올해 회복세가 기대되며, 특히 코로나19 여파로 가격 조정이 크게 이루어진 해외 주요 도시의 자산에 대한 매입 경쟁이 높아질 것으로 보인다”고 설명했다.

◇상업용부동산 인기, 풍부한 유동성 및 주택시장 규제 때문

전문가들은 상업용 부동산의 인기 요인으로 풍부한 유동성을 꼽는다. 일반적으로 금리가 낮아지고 시중 자금 유동성이 풍부해지면 상업용 부동산으로 자금이 몰리는 경향이 있기 때문이다. 

한국은행이 지난 17일 발표한 '2020년 12월중 통화 및 유동성'에 따르면, 단기 금융상품을 뜻하는 M2(평잔 기준)는 3,191조3,000억원대로 전월대비 0.4%, 전년동월 대비 9.8% 증가했다. 이는 역대 최고 수준으로 기록된다. 또 한국부동산원이 발표한 '월별 건축물 거래현황' 분석 결과, 지난해 전국의 상업, 업무용 부동산 거래량은 총 33만5,556건으로, 전년 거래량인 30만3,515건 보다 10.56% 크게 증가했다. 

투자 수익률 역시 회복세로 돌아서, 지난해 4분기 기준, 전국 중대형 상가, 소규모 상가, 집합상가의 투자 수익률은 각각 1.38%,1.21%, 1.44% 선으로 확인됐다. 특히 신표본이 집계된 2020년 1분기 이후 하락세를 거듭했던 투자 수익률이 신고점을 기록해 눈길을 끌었다. 

정부 규제로 인해 주택 시장이 급격하게 침체된 것도 원인으로 꼽힌다. 아파트 등을 비롯한 주택 시장이 각종 규제와 급격한 가격 상승으로 침체되면서 시장 유동 자금이 규제가 덜한 수익형 부동산으로 투자 이목이 쏠리기 때문이다.  

부동산 정보 제공업체 서울부동산정보광장의 ‘서울 유형별 주택 매매 거래량’ 자료에 따르면, 지난해 6월 1만 5615건을 기록했던 아파트 거래량은 올해 1월에 4641건으로 급격히 줄어들었고, 다세대·연립 주택 또한 같은 기간 6590건에서 4735건으로 감소했다.

반면 상업시설과 같은 수익형 부동산의 거래량은 꾸준히 증가했다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2020년 1월 28,192건이었던 상업·업무용 부동산 거래건수는 2020년 12월 32,661건으로 10%이상 늘어났다.

◇ 오피스, 공실난에도 수익률 상승…지역별 편차 나타나

특이한 점은 오피스의 경우, 공실난에도 불구하고 수익률이 오르고 있다는 점이다. 한국부동산원에 따르면, 지난 4분기 오피스와 중대형 상가, 소규모 상가 공실률은 각각 11%, 12.7%, 7.1%로 상가 및 사무실 열 곳 중 한 곳은 비어 있음을 나타냈다. 공실 우려가 커지면서 지난해 3분기까지만 해도 상업용 부동산 투자 수익률도 하락세에서 벗어나지 못했다.

하지만 지난 4분기부터 오피스 시장 투자 수익률이 1.64%로 달라졌다. 부동산원이 지난해 초 상업용 부동산 임대동향조사 표본을 개편한 이래 최고치다. 3분기(1.32%)와 비교해도 0.32%포인트(P) 수익률이 개선됐다. 중대형 상가와 소규모 상가 투자 수익률도 각각 1.38%와 1.21%로 표본 개편 후 최고치를 경신했다. 다만 1분기 1.45%였던 집합상가 투자 수익률은 1.44%로 하락했다.

지역별로는 중대형 상가의 4분기 기준 서울(1.53), 부산(1.54), 광주(1.3), 대전(1.64) 등은 전국 평균 1.38%를 웃도는 수익률을 기록했으나 제주(0.49), 경남(0.81), 세종(0.98), 울산(0.89) 등은 1%에도 미치지 못한 것으로 지역별 투자 수익 편차가 나타났다. 

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “팬데믹 이후 중심지역 내 오피스 자산과 외곽 지역 내 오피스 자산의 수익률 격차는 계속해서 심화될 것"이라며 "강남 및 도심권역 내 우량 오피스 자산을 중심으로 수익률은 추가적으로 하락할 것”이라고 전망했다. 이어 “수도권 물류센터에 대한 투자자의 수요 증가가 가속화하며 자산 가치 상승에 따른 수익률 하락을 보이고 있는 물류 시장 역시 최근 거래된 일부 자산의 경우 4%대 중반의 거래 수익률도 관찰되고 있어 올해도 투자 활동이 확대되며 추가적인 수익률 하락이 불가피할 것으로 보인다”고 분석했다. SW

oyj@economicpost.co.kr

오영주 기자 다른기사 보기