[시사주간=오영주 기자] 지난해 4분기 총 투자 시장 규모가 전년 동기 대비 7% 증가한 약 5조3700억원으로 집계됐다. 이로써 지난해 총 거래 규모는 약 17조5000억원을 상회해 역대 최고 거래 규모 기록을 경신한 것으로 드러났다. 지난 2019년 기록한 최고 거래 규모 약 16조원 수준을 또다시 넘어선 수치다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 3일 발표한 ‘2020년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 작년 4분기 국내 부동산 시장은 코로나19에도 불구하고 기록적인 투자 규모를 달성했다. 

특히, 코로나19 장기화로 인한 현지 실사 등에 불가피한 영향으로 국경간 투자 활동은 전년대비 다소 위축된 반면, 국내 투자자의 활발한 투자 활동이 연중 이어지면서 2020년 전체 투자 규모 가운데 90% 이상이 국내 투자자에 의한 매입 활동으로 나타났다.

자산 유형별 거래 활동을 살펴보면 전년 대비 호텔 거래 규모는 큰 폭으로 감소한 반면, 오피스, 물류, 리테일 거래 규모는 전년과 유사한 수준 또는 그 이상을 기록하며 전체 거래 규모에 기여했다.

4분기 전체 거래 규모 가운데 17% 수준을 차지한 리테일은 거래된 자산의 대다수가 중소형 규모의 가두상권 자산으로써 개인 또는 기업에 의해 활발하게 거래된 것으로 나타났다. 반면, 물류의 경우 금번 분기 기관투자자를 중심으로 총 9건의 거래가 종결되면서 국내 기관투자자의 수요를 지속적으로 끌어들이고 있는 것으로 나타났다.

2020년 4분기 기준, 서울 A급 오피스의 평균 수익률은 4.4% 수준을 기록했으며, 수도권 프라임급 물류센터의 평균 수익률 (Gross yield) 은 5.7%를 나타냈다. CBRE 측은 "팬데믹 장기화로 투자자의 코어 오피스 및 물류 자산에 대한 투자 활동이 보다 확대될 것으로 전망되면서, 해당 자산의 평균 수익률은 추가적인 하락이 예상된다"고 전했다.

◇ 오피스, 신규 공급에도 공실률은 전분기와 유사

오피스는 2020년 4분기 신규 A 급 오피스 자산의 추가 공급에도 불구하고, 안정적인 임차 수요로 인해 서울 A급 평균 실질임대료는 22,171원/㎡로 전분기와 유사한 수준을 나타냈다.

2020년 4분기 중 2개의 신규 A급 오피스 준공이 완료됨에 따라 2020년 서울 A급 오피스 시장의 총 신규 공급량은 약 717,000㎡을 기록했다. 다만, 신규 공급에도 불구하고 금번 분기 서울 평균 공실률은 전분기와 유사한 수준을 나타냈다.

도심권역에서는 신규 자산 면적의 추가에도 불구하고 기공급된 자산의 공실 해소 활동이 꾸준히 이어지며 평균 공실률은 보합세를 나타냈으며, 강남권역에서도 추가 공급량의 부재와 더불어 중소형 면적의 꾸준한 해소에 따라 공실률은 소폭 하락했다. 반면, 금년 총 공급량의 60% 이상이 집중된 여의도권역에는 안정적인 임대차 활동에도 불구하고 금번 분기 추가 신규 자산의 영향으 로 권역 평균 공실률은 전분기대비 1% 수준 상승했다.

◇ 리테일, 코로나19에 연말 특수 실종…오프라인 유통시장 타격

리테일은 4분기 국내 코로나19 재확산세로 인해 사회적 거리두기가 강화되면서 오프라인 유통 시장의 크리스마스 및 연말 특수가 실종됐다. 4분기 정부의 사회적 거리두기 강화로 다수의 오프라인 매장이 운영에 제한을 받으면서 연말 시즌 영업 대목을 누릴 수 없었던 것. 

4분기 오픈 예정이었던 일부 글로벌 브랜드의 경우 오픈 준비를 완료했음에도, 사회적 거리두기 단계가 완화될 시점을 기다리며 오픈을 잠정 연기하는 등의 현상도 나타났다. CBRE는 “코로나19의 영향은 내년 상반기까지 지속되면서 국내 리테일 시장의 회복 속도에 영향을 줄 것으로 보인다”고 말했다. 

반면, 코로나19 여파에도 불구하고 럭셔리 및 가정용 소품 및 가구에 대한 수요는 상대적으로 높게 유지되면서, 금번 분기에 덴마크 조명 브랜드 루이스 폴센은 서울 성수동에 아시아 최초의 독점 매장을 열었고, 구찌는 강남 신세계 백화점에 여성복 매장을 오픈했다.

◇ 물류, 역대급 A급 물류센터 수도권 공급 완료..공실률은 하락

물류는 역대급 신규 공급에도 불구하고 대부분의 자산이 임차인 확보에 성공하면서 준공 이후 빠르게 안정화 되는 흐름을 보인 것으로 나타났다. 2020년 4분기에 케이클라비스 이천 물류센터 (연면적 47,007㎡)와 매곡리 물류 센터 (스마트플러스, 연면적36,301㎡), 용인 소재 백암리 물류센터 (연면적38,853㎡) 및 광주 곤지암-신대 물류단지 (연면적 99,748㎡) 가 금번 분기 공급 완료되면서 역대 연간 최대 공급량인 약 1,750,000㎡의 A급 물류센터가 2020 년 수도권지역 내 공급 완료됐다.

수도권 A급 물류 시장의 평균 임대료는 상반기 대비 하반기 약 1.2% 상승했으며, 전년 동기대비 약 0.6%의 성장했다. 특히 임대 수요가 견고한 용인, 안성, 여주 등 남부 지역의 임대료 상승이 두드러졌다.

또 이커머스와 3PL 기업의 지속적인 수요로 수도권 물류 시장 공실률은 금년 말 약 3.2% 수준으로 상반기 대비 약 2.5%p 오히려 하락하였다. 특히, 빠른 배송 서비스를 위한 이커머스와 택배사의 제휴가 더욱 증가할 것으로 전망되면서 이로 인한 택배사들의 물류센터 신규 수요가 증가할 것으로 예상됐다. SW
 

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