[기획] 2021년주요부동산이슈 ⑪ 청년층·무주택자 대출규제 완화…'DSR' 무엇?
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[기획] 2021년주요부동산이슈 ⑪ 청년층·무주택자 대출규제 완화…'DSR' 무엇?
  • 오영주 기자
  • 승인 2021.03.18 15:59
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DSR 강화 대책 예고 돼...내집 마련 더욱 어려워질 것
금융위, 청년층·무주택자 대출 규제 일부 완화 이달 중 발표
사진=금융위원회

[시사주간=오영주 기자] 금융위원회가 청년층과 무주택자의 내 집 마련을 돕기 위해 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 일부 완화하는 방안을 이달 중순 내놓을 예정이다.

지난 7일 금융위는 이달 중순 발표하는 '가계부채 종합관리방안'에 청년층 대상 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제 완화 방안을 넣겠다고 예고한 바 있다. 당초 이달 초 가계부채 종합관리방안을 내놓을 예정이었으나 수정을 거쳐 이달 중순께 방안을 내놓겠다고 발표했다. DSR을 은행별 평균 40%에서 개인별 40%로 강화하는 방안이 검토됐으며, 이를 단계적으로 적용하는 방안이 나올 것으로 기대된다.

DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 ‘전체 금융부채’ 원리금 상환 부담을 말한다. 현재 청년층과 무주택자가 집을 살 때는 일반적인 기준보다 LTV와 DSR을 10%포인트씩 높여주고 있다. 앞으로는 이런 혜택을 받는 사람이 더 늘어나도록 부부 합산 연소득(8000만~9000만원 이하) 기준을 상향 조정할 계획이다. 또한 LTV와 DSR 증가폭을 10%포인트에서 추가로 늘려주는 방안도 검토하고 있다.

현행 규제에서는 서울 등 투기과열지구에서 5억원 이하의 집을 살 때는 무주택 가구라도 은행에서 2억원(LTV 40%)까지만 대출받을 수 있다. 하지만 부부 합산 연소득이 8000만원 이하(생애 최초 주택 구입자는 9000만원 이하)인 무주택 가구는 2억5000만원(LTV 50%)까지 대출 한도가 늘어나며, 만약 부부 합산 연소득 기준을 1억원 이상으로 올리면 LTV 10%포인트가 증가해 혜택을 보는 사람이 늘어나게 된다.

다만, ‘전체 금융부채’라 하더라도 대출의 성격 등을 감안해 일부 대출은 제외한다. 이번 대책에서는 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등이 제외될 것으로 전문가들은 보고 있으며, 반면 비주택 부동산은 포함시키는 방향일 것으로 짐작된다. 

LTV뿐만 아니라 총부채상환비율(DTI)도 마찬가지 방식으로 혜택 범위를 늘릴 것으로 보인다. 금융위 관계자는 “대출 혜택 대상을 확대하는 것은 물론 LTV와 DTI의 증가폭을 더 늘려주는 방안이나 LTV 우대 적용을 받을 수 있는 주택 가격 등의 기준을 낮추는 방안도 폭넓게 검토하고 있다”고 말했다. 

은성수 금융위원장의 모습. 사진 출처 = 금융위원회

◇ 청년 대출 지원 이유는? DSR 강화 대책 예고 돼

금융위가 청년층에 대한 대출 지원을 강조하고 나선 이유는 조만간 DSR 강화 대책이 나올 기 때문으로 보인다. DSR은 연소득에서 1년에 원리금으로 쓰는 돈이 얼마인지 따지는 규제로, 정부는 가계부채 대책에서 DSR을 개인별 적용으로 강화할 계획이다. 강화 이후에는 청년층의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것으로 예상된다. 

현재 DSR은 금융회사별로 차주에게 평균 40%를 적용하고 있다. 1개 은행이 차주 2명에게 대출해줄 때 한 명에게 DSR을 60% 적용하고, 다른 한 명에게 DSR을 20%로 적용하면 평균 DSR은 40%가 된다. 금융위는 이 적용기준을 은행별이 아닌 차주별 40%를 적용하는 방안까지 검토한 것으로 알려졌다. 다만 차주별로 일괄 40%를 적용할 경우 소득이 적거나 증명이 어려운 청년층, 자영업자 등 취약계층이 매우 타격을 받을 것이라는 우려가 있다. 이때문에 금융위는 차주 상환능력에 따른 DSR을 적용하는 방안을 고심해온 것으로 알려졌다.

금융위가 예고한 방식에 따르면 앞으로는 그 누구도 DSR 40%를 넘을 수 없다. 이르면 오는 7월 청년층을 대상으로 만기 40년짜리 초장기 모기지론을 출시하겠다고 나선 이유도 DSR 규제와 관련이 깊다고 전문가들은 말한다.

◇ 상가·오피스텔 추가대출 투자는 막혀….비주거부동산도 차주별 DSR규제

반면, 기존에 대출을 가지고 있는 이들은 대출 한도가 크게 낮아져 추가 대출로 상가·오피스텔 등에 투자하기 어려워질 것으로 보인다. 금융당국은 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상에 상가 등 비주택 부동산 담보 대출까지 포함하기로 가닥을 잡았다. 

비주택 부동산 담보 대출에 대한 관리 필요성은 그간 여러차례 제기돼 왔다. 주택 대출 규제를 피해 상가로 투자금이 몰리는 풍선효과가 발생할 수 있고, 코로나19로 상업용 부동산 수익이 낮아지고 있어 건전성 관리도 필요하기 때문이다. 금융감독원에 따르면, 2019년9월~2020년7월 신규 취급된 신규 비주택 담보 대출 중 DSR 100%를 초과한 대출은 35.2%였다. 전체 비주택 담보 대출의 평균 DSR은 119.2%나 됐다.

주택은 담보인정비율(LTV)이 적용돼 투기·투기과열지구(40%), 조정대상지역(50%), 비규제지역(70%) 별로 규제가 있지만, 비주택은 명문화된 기준이 없다. 은행마다 자체적인 대출 심사를 통해 70% 안팎의 LTV를 적용하고 있는 상황이다. SW

oyj@economicpost.co.kr




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