[시사주간=오영주 기자] 코로나19로 서울 상권이 여전히 시름하고 있다. 주요 25개 상업지역 중 절반을 넘는 13곳이 두 자릿수 공실률을 보인 것으로 나타났다. 

이달 국민의힘 태영호 의원(서울 강남갑)이 국토교통부로부터 제출받은 '상업용 부동산 서울시 공실률' 자료에 따르면, 서울 도심 지역 25개 주요 상권 사무실 공실률은 평균 10.7%로 집계됐다. 서울 전체 지역 사무실 공실률(8.6%)보다 다소 높았다.

2020년 4분기 충무로의 공실률이 18.3%로 가장 높았으며 동대문(17.7%)과 종로(15.0%), 장안동(14.2%)이 뒤를 이었다. 용산(13.5%), 명동(12.6%), 화곡(12.2%), 을지로(11.9%), 목동(11.3%), 도산대로(10.9%), 영등포(10.7%), 남대문(10.3%), 잠실(10.0%) 등도 작년 4분기 기준 두 자릿수 공실률을 기록했다.

◇ 동대문 상권, 5년간 공실률 증가 1위

그중 동대문은 최근 5년간 공실률 증가율이 가장 높은 곳으로 나타났다. 동대문 공실률은 2016년도 3분기 5.8%에서 2018년 3분기 8.4%, 2019년 3분기 10.3%로 점차 증가세를 보이고 있다. 작년 3분기에는 12.7%, 4분기에는 17.7%까지 훌쩍 뛰었다.

KT 생활인구 데이터에 따르면, 종로구는 서울 25개 구 중에서 지난해 활력이 가장 떨어진 자치구였다. 종로구 내에서도 특히 유흥시설과 학원가가 밀집한 지역은 코로나19가 대유행할 때마다 생활인구(조사시점 해당 지역에 머문 사람 수)가 급감했다. 지난해 말 생활인구는 하루 평균 1만4000여 명으로 전년(2만5000여 명)의 절반 수준으로 감소했다.

◇ ’강남불패’ 옛말, 강남 상권도 공실률 2자리수

결코 쓰러지지 않을 것 같던 강남 지역 역시 큰 폭의 공실률을 보이고 있다. 도산대로 지역의 경우, 2017년 3분기 6.7%까지 떨어졌던 사무실 공실률은 작년 4분기 10.9%로 증가했다. 또, C&W의 보고서에 따르면 지난해 하반기 강남역 메인로의 공실률은 6.2%로 1년 전 4.3%에 비해 1.9%포인트 증가했다. 온갖 대형브랜드가 앞다퉈 입점하던 곳들이 비워지기 시작한 것이다.

글로벌 부동산 컨설팅 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 한국지사의 남신구 이사는 "지금 공실이 난 곳들을 보면 계약 만료 기간 1~2년 전부터 각 브랜드 회사들이 찾아가 임대 예약을 하던 곳이다”라면서 "매출이 줄어든 브랜드는 그냥 빠져나갔고, 추가 출점을 고민하는 브랜드는 굉장히 보수적으로 접근하고 있기 때문에 당분간 공실이 더 늘어날 수 있다"고 말했다.

이러한 원인에는 코로나19의 영향으로 강남역 인근 유동 인구가 현저히 줄어든 것도 한 몫 한 것으로 분석된다. 서울시에 따르면, 올해 1분기(1월~3월) 강남역 지하철역의 승하차 인원은 전년 동기 대비 21.8% 감소한 것으로 나타났다. 

◇ 대학가, 이태원 등 젊음의 거리도 활력 사라져

젊음의 거리인 대학가도 공실률 수준이 매우 높다. 코로나로 인해 대학 수업이 온라인화 돼가고, 유동인구가 줄어든 것이 한 몫한 것으로 보인다. 먼저 홍대입구역 일대의 중대형 매장 공실률은 지난해 말 8.6%를 넘기며 두자리 수를 향해 가고 있다. 특히 홍대, 합정은 3달만에 공실율이 2배로 증가했다. 공실율은 3분기 9.2%에서 4분기에는 19.2%로 나타났다. 

3분기 0%로 비교적 건재했던 건대입구도 4분기에는 7.3%로 공실률이 폭증했고, 성신여대는 3분기 1.1%에서 4분기 2.6%로 2.4배 증가했다.

또다른 젊음의 거리인 이태원 역시 생활인구가 뚝 떨어지면서, 중대형 매장 공실률이 26.7%로 치솟았다. 이태원의 작년 생활인구는 2018년의 절반에 그쳤으며, 특히 작년 20대 인구수는 전년의 절반 수준으로 줄었다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “5%까지가 자연공실률이고 10% 이상이면 심각한 상황이라고 보는데 지금은 심각 수준을 넘어선 상태”라고 말했다.

◇ 서울 자치구, 착한 임대인 운동 장려하지만… 효과는?

이러한 상황 속 서울 25개 전 자치구에서는 상가공실율 증가를 막기 위해 착한 임대인 운동을 장려하고 있다. 임대인이 임대료를 인하하면, 금액에 따라 각 구청에서 상품권, 세제혜택, 건물 무상전기안점검 등을 지원하는 내용을 담고 있다. 

하지만 이러한 착한임대인 운동을 두고 허울뿐이라는 지적이 나오고 있다. 강남 등 주요 상권에서는 임대료 인하 조짐이 크게 나타나지 않고 있으며, 오히려 악용하는 사례도 나타나기 때문이다. 강남역 대로변 1층의 경우 전용면적 기준 평당 임대료가 100만원선으로 1년 전과 다르지 않다. 오히려 공실이 늘어 ROI(투자자본수익률)가 떨어져도 건물값은 올라가는 기현상이 이어지고 있다. 

상가뉴스레이다 선종필 대표는 "임대료를 내리면 건물값이 떨어질 수 있다고 보기 때문에 건물주들은 임대료를 조정하지 않는다"고 설명했다. 코로나가 끝나면 국내 상권 중 강남역이 제일 먼저 살아날 것이란 전망도 있는 만큼, 때를 기다리는 건물주도 많은 것으로 분석된다. 

 

한편으로는, 임대료 인하를 요구하거나 더 이상 인상할 방법이 사라지면, 관리비를 올려버리는 악용사례도 나타나고 있다. 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 열린 ‘코로나19 상가임대료 피해사례 발표·임대료 분담 법제도 방안 모색 좌담회’에서는 임대료 인상 문제로 임대인과 갈등을 빚어 어려움을 호소하는 중소상인과 자영업자들의 피해사례가 공개됐다.

사례를 살펴보면, 임차인들이 어려운 사정을 호소하며 임대료 인하를 요구하면, 건물 유지 보수를 소홀히 하거나 영업에 피해를 주는 경우가 있었으며, 월세 인상액을 최대 5%로 제한한 상가임대차보호법 임대료 인상이 막힌 임대인들이 ‘관리비 인상’을 통해 임차인을 쥐어짜고 있는 것으로 나타났다. 

참여연대는 “우리 정부가 방역 조치 시행 기간 중 임대료 납부를 유예하거나 임대료 체납을 이유로 임대인의 임대차 계약 해지나 점포 명도를 금지하는 등의 제도를 마련해주는 것이 필요하다”고 주장했다. SW

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