[이호종 변호사의 법률칼럼] 이호종 대표변호사의 법률칼럼 '법을 알면 돌파구가 보인다'
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[이호종 변호사의 법률칼럼] 이호종 대표변호사의 법률칼럼 '법을 알면 돌파구가 보인다'
  • 시사주간 편집국
  • 승인 2014.08.08 16:39
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입주기간 동안에 재산세 과세기준일이 포함되어 있는 경우 누가 재산세를 부담할까요?.
법무법인 해승 이호종 대표변호사


Q : 甲은 A기업으로부터 아파트를 분양받아 입주기간(2010. 5. 21. ~ 2010. 6. 30.)이내인 2010. 6. 5. 입주하여 살고 있습니다. A기업에서 아파트공급계약서 상의 입주지정일을 기준으로 하면 수분양자인 甲이 재산세를 납부해야 된다고 하여 甲은 A기업으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받기 위해 어쩔 수 없이 A기업에게 재산세 상당액을 지급하였습니다. 甲이 A기업에 대해 부당이득반환청구를 하면 받아들여질까요? 만일 입주기간이 2010. 4. 21.부터 2010. 5. 30.까지인 경우는 어떠한가요?
 
A : 지방세법에 의하면 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고 있습니다. 일부 건설사들은 재산세를 수분양자들에게 전가하기 위하여 관행적으로 입주지정일을 6월 이전으로 정하여 입주지정일에 따른 분양계약서 조항에 따라 수분양자들에게 재산세를 부담시켜 왔습니다. 사안의 경우처럼 수분양자가 과세기준일 이후인 6. 5.에 입주를 하여 소유권을 취득하게 되면 재산세 부과대상이 아닌데도 분양자로부터 소유권이전에 필요한 서류를 교부받기 위해 재산세 상당액을 지급해야만 했던 것입니다.
 
일반적으로 아파트공급계약서에는 ‘입주지정일 이후에 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 수분양자가 부담한다.’는 제세공과금 부담조항을 두고 있는데, 건설사에서 ‘입주지정일 이후’를 ‘입주기간 초일 이후’로 임의적으로 해석하여 실제 입주여부와 상관없이 입주지정일을 기준으로 그 동안 발생하게 되는 제세공과금을 수분양자가 부담하도록 해 온 것입니다.
 
수분양자가 입주기간 중에 자유롭게 실제 입주날짜를 선택할 수 있도록 입주기간을 정해 놓고서도 입주기간 초일을 입주지정일로 보아 제세공과금을 수분양자에게 부담시키는 것은 수분양자들에게 일방적으로 불리한 조항이어서 약관의 규제에 관한 법률 상 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’에 해당하여 무효가 될 소지가 크며, 대부분의 제세공과금 부담조항은 지정된 입주기간 내에 입주하지 아니한 수분양자에 대하여 입주 여부와 상관없이 입주기간이 경과한 후 발생한 제세공과금을 부담시키는 방법으로 입주기간 준수의무를 위반한 수분양자들을 제재하고자 하는 조항으로 한정해 보아야 할 것이므로, 재산세 납부의무자는 입주기간 내에 실제 입주한 날을 기준으로 결정해야 할 것입니다.
 
재산세 과세 기준이 명백히 있는데도 건설사들이 정한 입주기간에 따라 과세대상이 좌우되어 온 그릇된 기존 관행에 대해 대법원판결도 ‘재산세 납세의무는 과세기준일 당시 소유자인 분양자에게 귀속하므로 위 제세공과금 부담조항에 근거하여 수분양자로부터 자신이 납부한 재산세액 상당액을 지급받은 분양자는 법률상 원인 없이 같은 금액 상당의 이득을 얻고 수분양자는 같은 금액 상당의 손해를 입게 되었으므로, 수분양자는 분양자에게 위 재산세액 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있다’고 판시하고 있습니다. 
 
따라서, 이러한 제세공과금 부담조항은 분양자와 수분양자 사이에 입주기간 중 발생한 제세공과금의 부담관계를 정한 조항이 아니므로, 수분양자가 실제 입주하기 전에 발생한 제세공과금을 수분양자에게 전가시킬 수는 없습니다. 결국 입주기간 이내에 입주한 甲은 A기업에 대해 지급한 금액을 부당이득으로 반환받을 수 있다고 할 것입니다. 만일 입주기간이 2010. 4. 21.부터 2010. 5. 30.까지인데 그 기간 이후인 2010. 6. 5.에 입주한 경우라면, 甲의 입주기간 준수의무 위반에 따른 제재의 성격으로 甲에게 재산세를 부담하게 하는 것이 합리적일 것입니다.  SW

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