최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 '깡통전세'나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있다. 이와 관련 국토부와 법무부는 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하고, 관리비 사항을 투명화하기 위한 법안을 입법예고하고, 표준계약서 개정 등 제도개선 방안을 마련했다. <편집자주>

[시사주간=이보배 기자] 법무부와 국토교통부는 21일 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 마련한 '주택임대차보호법' 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 입법예고하고, 주택임대차표준계약서를 개정했다. 

선순위 보증금 등 임대차 정보 제공을 의무화하고, 체납 정보 확인권을 신설하는 게 주요 골자다. 

먼저, 정부는 선순위 임차인 정보 확인권을 신설했다. 현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여기관에 선순위 보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있다. 

하지만 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없었다. 

◇ 집주인 체납 정보 확인 가능해져 

이번에 개선된 주택임대차보호법에 따르면 임차인에 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 이 경우, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화했다. 

또 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설했다. 

임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우, 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선한다. 그러나 지금까지 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수 없었다. 

다만, 정부는 임대인의 입장을 고려해 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했고, 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 했다. 

개정안에 따르면 납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 했다. 

또 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 '동의' 함으로써 제시 의무를 갈음할 수 있도록 했다. 

◇ 소액임차인 범위·최우선변제금 상향

정부는 전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아짐에 따라 소액임차인과 같은 주거약자를 보호하기 위해 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위를 일괄 1500만원, 최우선변제금을 일괄 500만원 상향했다.

예를 들어 서울에서 1억6500만원짜리 전세를 살다가 전세사기를 당한 경우, 기존에는 우선변제 대상이 아니었지만 앞으로는 우선변제 대상에 포함돼 최도 5500만원을 우선변제 받을 수 있다. 

또 주택임대차표준계약서 개정을 통해 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설했다. 

현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날 발생한다. 

이를 악용해 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고, 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있다. 

정부는 이 같은 상황을 방지하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가했다. 

아울러 주택임대차표준계약서에 '관리비 기재란'을 신설했다. 

임대차 계약 체결 시 관리비에 대한 정확한 합의가 이뤄지지 않아 임대인이 계약기간 중 임의로 관리비를 산정하거나 증액하는 문제가 발생하고, 이로 인한 관리비 관련 분쟁을 막기 위해서다.  

기존 표준계약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었지만, '관리비 항목'을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사가 충분히 논의해서 결정하도록 유도해 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방할 수 있을 것으로 기대된다. 

이와 함께 청년, 신혼부부 등 주거약자가 많이 거주하는 원룸, 오피스텔 등의 경우, 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 일정 규모 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고, 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시할 예정이다. 

◇ 분쟁 예방·임차인 보증금 회수 기여 기대 

정부는 주택임대차보호법 개정안이 통과되면 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 돼 전세피해를 예방할 수 있고, 동법률의 시행령 개정안이 시행되면 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 것으로 기대하고 있다. 

또 주택임대차표준계약서 관리비 항목 명시와 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설로, 관리비 관련 분쟁을 예방하고, 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 보인다. 

입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴해 주택임대차보호법 및 동법 시행령의 최종 개정안을 확정한 후, '선순위 임차인 정보·체납 정보 확인권'은 국회를 거쳐 이르면 내년 중순부터, '소액임차인 범위 상향'은 관련 절차를 거쳐 내년 초 시행된다. SW

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