Q : 서울 강남에 위치한 상가 내에서 음식점을 운영하고 있는 자영업자입니다. 2012년 7월부터 계약기간 2년, 보증금 1억에 월 500만원을 임대료로 지급해 오고 있으며, 별다른 문제없이 계약이 자동으로 연장되고 있습니다. 그런데 요즘 경기가 너무나 좋지가 않아 음식점 운영을 그만두려고 새로운 임차인을 찾던 중, 때마침 적임자가 나타나 계약조건을 조율하면서 이전 임차인에게 지급했던 6,500만원에는 미치지 못하지만 경기하락을 반영하여 4,800만원의 권리금을 받기로 합의를 하였습니다. 문제는 새로운 세입자를 임대인에게 소개를 시키면서 발생했는데, 임대인이 직접 상가를 운영할 것이라면서 새롭게 임대차계약을 체결해 줄 수 없고, 권리금도 인정해 줄 수 없다는 입장입니다. 어떻게 해야 이런 난감한 상황을 헤쳐 나갈 수 있을까요?.
 
A : 상가건물임대차보호법이 개정되어 2015년 5월 13일부터 시행되고 있는데 주요 내용을 살펴보면, 보증금 환산액과 무관하게 모두 이 법의 적용을 받게 된 점과 권리금 보호규정이 신설된 점입니다. 사안의 경우 예전에는 보증금 환산액이 많아 이 법의 적용대상이 아니었으나 개정법의 적용으로 인해 5년간의 계약갱신요구권이 인정되어 2017년 7월까지 임대차계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 또한 계약이 자동 연장된 만큼 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수도 있게 되었습니다.
 
계약이 종결되는 경우 3개월 이내의 범위에서 임차인이 새로운 임차인을 구해 계약체결을 요구하고 그들간에 권리금에 대한 합의가 이루어졌다면 임대인은 그 계약체결을 정당한 이유없이 거절할 수 없게 되어 기존에 법적권리로 인정받지 못하던 권리금을 임대인으로부터 보호받게 된 것입니다. 권리금이란 상가에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로서 임대인이나 기존 임차인에게 보증금과 차임 이외에 추가적으로 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
 
임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 발생하였더라도 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절하면 길게는 5년, 짧게는 최초 계약기간 동안만 그 이익을 보호받을 수밖에 없게 되어, 임대인이 악의적으로 임차인을 내보내면 그 피해를 고스란히 임차인이 입게 되고 반사적으로 임대인이 이득을 취하는 불합리한 결과가 초래되었지만, 이 법 개정으로 인해 임차인에게는 계약을 연장할 수 있는 수단이 많아졌고, 계약이 해지된다고 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 길이 열리게 된 것입니다.
 
이 법의 권리금 보호규정에 따르면 임대인은 임대차기간 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 새로 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 됩니다. 임대인이 임차인이 새로 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우 임차인은 임대인에게 예전에 자신이 지불했던 권리금과 새로운 임차인이 지급하려고 한 권리금 중 적은 금액을 한도로 손해배상을 청구할 수 있게 된 것입니다.
 
결국 사안에서는 임차인이 임대인에게 이러한 점을 입증함으로써 보증금 이외에 4,800만원의 범위내에서 손해를 배상받을 수 있습니다. 다만, 임차인을 보호하려는 개정취지와 달리 새로운 가장임차인을 동원함으로써 경기하락으로 인한 시세보다 높은 권리금계약으로 인해 임대인의 재산권 행사가 방해되는 일이 없어야 할 것입니다.  SW