[주간법률칼럼]법무법인 해승=이호종 대표변호사의 법률칼럼 '법을 알면 돌파구가 보인다'.
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[주간법률칼럼]법무법인 해승=이호종 대표변호사의 법률칼럼 '법을 알면 돌파구가 보인다'.
  • 시사주간
  • 승인 2015.09.10 17:01
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우선변제권 있는 임차인이 강제경매신청만을 한 경우에도 우선 배당을 받을 수 있나요?.

Q : 갑은 을 소유의 주택에 대하여 임대차계약을 체결하여 입주한 후 주민등록을 마치고 확정일자까지 받았습니다. 이렇게 하여 갑은 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있었으나 임대차기간이 만료되었는데도 을이 임대차보증금을 반환하지 않아 을을 상대로 임대차보증금반환 청구소송을 제기하여 승소하였습니다. 결국 갑은 확정판결에 기하여 강제경매신청을 하였는데, 우선변제권을 명시적으로 행사하지도 않았고 배당요구의 종기까지 별도의 배당요구도 하지 않았습니다. 다만, 경매절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서와 매각물건명세서에는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있었는데, 이러한 경우에도 갑은 을의 다른 채권자들에 비해 우선배당을 받을 수가 있는지 궁금합니다.

A : 우선변제권이 있는 자는 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 우선배당을 받을 수가 있는데, 사안의 경우처럼 우선변제권이 있는 갑이 직접 강제경매를 신청한 경우에도 배당요구를 하여야 하는지가 문제됩니다. 배당요구를 하여야 한다면, 이를 행하지 않은 갑으로서는 을의 일반채권자들과 채권 대등액으로 안분배당을 받을 수밖에 없으므로, 우선변제권 있는 갑이 직접 소송까지 제기하여 경매신청을 하였음에도 아무런 이득을 가지지 못하게 되는 안타까운 일이 발생하게 됩니다.

일반적으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 경매절차에서 대항력을 선택하여 계속 거주하거나 우선변제권을 행사하여 우선배당을 받는 방법을 선택할 수 있겠지만, 갑의 경우처럼 직접 경매를 신청한 경우라면 현재 상태를 유지하려는 대항력을 선택했다기보다는 우선변제권을 선택한 것으로 보는 것이 합당한 해석일 것입니다. 대법원도 이러한 경우에 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 한다고 판시하고 있습니다.
 
우선변제권을 행사한 것이라면 경매절차에서 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 하는지도 문제되는데, 보통 우선변제권이 있다고 하더라도 임차인은 배당요구권자라서 배당요구를 해야 하지만 갑의 경우는 직접 경매를 신청한 자이므로 배당요구를 따로 할 필요가 없습니다. 대법원도 사안의 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니라고 판시하고 있습니다. 갑은 집행권원에 근거하여 직접 경매를 신청한 것이기 때문에 다른 채권자의 집행절차에 참가하는 자가 아니라 자신의 집행절차를 진행하는 자이므로 별도로 배당요구를 할 필요가 없는 것입니다.
 
여기서 눈여겨보아야 할 내용은 우선변제권이 있다는 사실만으로 우선배당을 받는 것이 아니라는 사실입니다. 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 객관적으로 확인되고, 그러한 내용이 현황조사보고서나 물건매각명세서 등에 기재되어 있는 상태에서 매각이 이루어진 경우라야 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다고 보아야 할 것입니다. 그렇지 아니하고 단지 우선변제권이 있었다는 사실만으로 우선배당을 인정해버리면 선의의 피해자가 생길 수 있으므로 경매절차에서 이해관계인들이 충분히 알 수 있을 정도로 우선변제권의 존재사실이 드러나 있어야 할 것입니다.
배당요구의 종기까지 별도의 배당요구 없이 경매신청만 하였다고 하더라도 우선변제권을 행사한 것으로 보아 우선배당을 해 주는 것이 임차인을 폭넓게 보호하기 위한 주택임대차보호법의 취지에 부합하므로, 사안의 경우 갑은 다른 채권자들보다 우선배당을 받게 될 것입니다.  SW



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