[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 지난 수요일 치뤄진 4.15 총선에서 더불어민주당, 더불어시민당이 180석을 차지하며 단일 정당으로는 유례없는 거대 정당이 탄생했다.이는 개헌을 제외한 모든 입법안을 좌지우지할 수 있는 강력한 권력을 쥐게 된 것이기 떄문에 부동산 관련 정부 정책과 민주당의 공약이 속도를 낼 전망이다.
이에 따른 부동산 시장에 대한 전망은 규제수준은 현재 강도를 유지할 것이며 12.16 대책에 포함되었던 종합부동산세 세율 인상이 입법될 가능성이 높다. 투기과열지구 내 분양가 상한제와 HUG의 고분양가 관리규제 또한 계속될 것으로 보인다.
3기 신도시의 공급 또한 확대될 것으로 보이며 GTX, 강북횡단철도등 광역교통망 확충 및 교통 인프라 투자 속도가 날 전망이다. 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 도입 등 세입자들을 위한 정책도 탄력을 받을 전망이다.
코로나19 이후 부동산 시장의 상승세는 잠시 주춤하는 모양새다. 여당의 압승으로 정부의 부동산 규제 정책 방향이 더욱 확신이 선 만큼 다주택자들에게는 불리해질 상황이다. 따라서 다주택자들의 매물이 늘어날 것이라는 관측이 제기된다. 게다가 코로나19로 세계 경제가 침체되며 실수요자들의 부동산 매수 심리가 위축될 것이라는 전망이 지배적이다.
더불어 국내 및 해외 증시가 낙폭으로 이어지자 일명 ‘동학개미운동’이 일며 자금의 상당수가 주식으로 유입되었기 때문에 부동산 거래 감소세에 영향을 미쳤다. 따라서 대부분의 부동산 전문가들은 위와 같은 이유로 부동산 가격 약세를 점치며 현 시점에서 매수자는 관망을,다주택자는 매도해야 한다고 코멘트했다.
그러나 이러한 전망은 좀 더 살펴볼 필요가 있다. 물론 집권여당의 압도적 승리로 정부의 부동산 규제 정책의 기조가 릴레이될 것이라는 전망은 옳다. 하지만 이로 인해 부동산 가격이 크게 하락할 것이라고 단언하기에는 크게 3가지 변수가 있다.
우선,정부 정책의 실효성에 주목해야 한다. 정부는 다주택자들의 부담을 완화하기 위해 2020년 6월까지 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 중과를 적용하지 않고 장기보유 특별 공제를 적용받을 수 있는 한시적 기간을 열어주었다.
이는 주택 공급을 위해 다주택자들의 매도를 유도한 정책으로 다주택자들의 매물 던짐이 본격화되면 시장에 급매물이 쌓이고 집값 하락이 가속화될 것이란 정부의 시나리오다. 그러나 정부의 의도와는 다르게 6월까지 종결지어야하는 매물들은 이미 이 시점에서 계약이 되었어야하나 급매물은 쏟아져 나오지 않았다. 상당수의 다주택자들은 증여로 우회선택을 했다.
두번째로, 공급 물량의 부족이다. 이를 반영하는 분양시장은 코로나19 사태 속에서도 여전히 높은 경쟁률을 보이며 뜨겁다. 실제로 4월 이번달 분양 10곳 중 9곳은 1순위 마감이었으며 대구광역시 힐스테이트 도원 센트럴의 경우 1순위 청약에 84m2A는 7646명이 몰리며 75.6대1을 기록했다. 게다가 2019년 40만호 였던 공급물량은 2020년 35만호, 2021년 24만호로 공급이 대폭 줄어든다.
이번 선거에서 압승한 여당은 주요 부동산 공약으로 10만호를 공급하겠다는 입장이지만 이는 실제 입주까지는 5년 정도가 소요되므로 현 부동산 가격에 영향을 미치기는 어렵다.
마지막으로 코로나19 사태의 종결 시점은 예측이 어려우나 정점에서 안정화 추세로 돌아선다면 위축되었던 소비심리가 되살아나 부동산 거래가 늘어날 가능성이 높다. 주가 또한 상승세에서 안정세로 돌아서면 낙폭시점에 투자한 개인투자자들이 투자금을 회수하여 부동산 시장으로 눈길을 돌려 수요자 전환이 될 것이다.
앞서 언급했듯이 총선 이후 현 부동산 시장 전망은 ‘L’자 약세로 매도와 관망이 지배적이다. 하지만 ‘정부 정책의 실효 여부, 공급 물량 부족, 코로나19 사태 지속 여부’ 등의 변수는 잠시 주춤했던 부동산 시장이 ‘U’자 반등 가능성을 시사한다.그러므로 일시적인 하락시점이 매수 타이밍이 될 수도 있다. SW
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