Q : 임대인 소유의 건물에 대해 계약기간 2년으로 주택임대차계약을 체결한 후, 건물을 인도 받아 전입신고를 하고 확정일자까지 받아 두었습니다. 그러던 중 임대인의 채권자에 의해 건물에 대한 경매절차가 개시되었습니다. 대항력을 갖추고는 있지만 위 주택에 계속 살고 싶지가 않아서 임차보증금을 반환받고 다른 곳으로 이사를 가려고 하는데 이러한 경우에 경매절차에 참가하여 배당을 요구해야 임차보증금을 돌려받을 수 있나요? 보증금을 반환받기 위해 직접 경매를 신청한 경우에는 어떠한가요?
A : 사안의 경우에는 주택임대차계약의 체결, 그 주택의 인도, 그리고 전입신고와 확정일자까지 받아둔 상태이므로 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있습니다. 경매절차에서 임차보증금을 반환받기 위해서는 주택에 대한 대항력을 행사하지 않고 임차보증금반환채권의 우선변제권을 행사하겠다는 의사표시를 해야 하므로 배당에 참가하기 위해서는 배당요구를 하여야 합니다.
현행 민사집행법에서는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가하는 채권자로, 배당요구 종기까지의 이중경매신청인, 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 경매개시결정등기 전에 등기된 담보권자ㆍ최선순위가 아닌 용익권자 등(민사집행법 제148조 각 호 참조)만을 나열하고 있을 뿐이므로 주택임대차보호법상의 우선변제권이 있다고 하더라도 당연히 배당에 참가할 수는 없습니다.
또한 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다고 명시적으로 규정하고 있는데, 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 채권자도 이에 해당하므로 다른 일반 채권자들과 마찬가지로 배당요구를 해야 하는 것입니다. 법률에 의해 우선변제권을 인정하고 있으나 등기 등 공시방법이 없으므로 배당요구를 하지 않으면 채권의 존부나 액수를 알 수 없는 채권이기 때문에 배당요구를 하도록 규정하고 있는 것입니다.
결국 임대인에 대해 채권을 가진 자의 신청에 의해 경매가 개시된 경우라면, 배당요구를 하여야만 배당에 참여하여 임대차보증금을 회수할 수 있을 것입니다.
만약 임차인이 보증금을 회수하기 위해서 보증금반환청구소송을 통하여 직접 확정판결 등 집행권원을 얻어낸 후 임차주택에 대해 스스로 강제경매를 신청한 경우라면 조금 달리 생각해 보아야 합니다.
왜냐하면 임차인이 임차보증금을 반환받을 목적으로 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면, 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금채권에 대한 우선변제권을 행사한 것으로 보아야 하므로 별도로 배당요구를 할 필요는 없습니다. 동일한 채권에 기하여 강제경매를 신청한 사람에 대해 다시 배당요구까지 하도록 하는 것은 이치에 맞지 않기 때문입니다.
그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어질 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다고 보아야 할 것입니다. SW
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