[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 문재인 정부는 무주택 서민을 위해 집값을 잡겠다며 부동산과의 전쟁을 선포하고 수십번의 부동산 대책을 내놓았다 하지만 공급대책의 부재 속에 수요억제정책의 부작용은 결국 고스란히 무주택자들의 피해로 돌아갔다.
다주택자에 대한 규제강화로 매물 잠김현상과 2년 실거주 양도세 비과세 요건 강화, 재건축 분양권을 받기 위한 2년 실거주의무화, 보유세 강화에 따른 전가현상, 분양가 상한제 적용을 기다리는 청약대기 수요 등으로 전세 매물이 부족한 가운데 집값이 급등한 저평가 지역을 중심으로 전세값 키 맞추기를 동반한 전세값이 상승하고 있는 것으로 보인다.
한국감정원에 따르면 7월 셋째 주(20일 기준)서울 아파트 전세값은 0.12%로 올 상반기부터 56주 연속 상승세다. 강남 3구의 전세값은 0.25%로 가장 많이 올랐다.또 강동구 0.28%, 동작구 0.12%, 마포구 0.2%, 성동구 0.16%, 용산구 0.14%, 성북구 0.12%등 강남과 강북을 가리지 않고 상승세가 이어지고 있다.
현재 수도권 아파트의 전세가율은 65.8%로, 2014년(65.4%)이후 가장 낮았다. 서울 전세가율이 57.6%로 서울 평균보다 강남3구의 전세가율은 50.1%로 낮은 반면, 9억원 미만의 아파트가 몰린 강북지역인 성북구는 65.4%, 중랑구 67.0%, 중구 65.3% 등 비교적 높았다.
그동안 집값 상승폭이 전세값 상승폭 보다 컸기 때문에 꾸준한 전세가 상승에도 강북 일부를 제외하고 대체로 전세가율은 안정세라고 보여진다. 그러나 올 3분기부터 전세값은 가파르게 상승할 것으로 판단된다.
KB부동산 리브온이 분석한 전세수급지수(20일 기준)를 보면, 서울은 180.1을 기록해 2015년11월9일 183.7이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 이 지수는 0~200 범위로 나타냈을 때 100을 초과할수록 `공급부족’ 비중이 높다는 것을 뜻한다. 강남은 177.7, 강북은 182.7로 올 들어 최고치에 도달했다.
당장 `임대차 3법’(전월세신고제,전월세상한제,계약갱신청구제) 시행 전 임대인들은 최대한 전세가를 높이려 할 것이다.또 세부담을 줄이려고 초저금리 상황에서 전세 계약을 연장해 5% 이하 제약을 받기보다 월세나 반전세로 전환하며 전세 매물이 줄어들 가능성이 더해진다.
특히, 부동산인포에 따르면 내년에는 신규 공급 물량이 올해 입주물량 4만2173세대의 절반인 2만3217세대로 55.1%수준이며, 2022년에는 1만3000여 세대까지 공급이 감소함에 따라 수급불균형이 심화되어 전세가 상승으로 이어질 전망이다.
앞으로 전세시장은 매물이 없는 상황에 가격이 올라 패닉바잉(Panic Buying, 공황구매)이 될수 있다,서울에서 귀한 몸이 된 전세를 오른 가격에도 어쩔 수 없이 계약해야한다는, 체념어린 상황을 받아 들여야 하는 불편한 진실은 무주택 서민의 몫인 것이다.
이렇게 집값이 잡히기를 기다리는 무주택자들에게 희망고문의 시간들이 3년간 흐른 셈이다. 2017년 서울아파트 중위가격이 6억원에서 2020년 9억원을 넘어 3년간 50%가 올랐다.
예를 들면, 3년 전부터 6억원하는 A아파트를 내집으로 장만하기 위해 종자돈 2억4000만원을 모으고 60% 대출을 받을 계획으로 열심히 저축하는 사이에 대출규제 정책으로 대출은 40%로 줄고 오른 3억원을 더해 총 5억4000만원을 저축해야한다.
이는 자본이 부족한 무주택 서민들에게 내집 장만의 사다리마저 잘라내는 정책이 되어 버렸다. 치솟는 집값에 내집 장만은포기하고이젠 전세값마련을 걱정해야 하는 상황이다.
통상적으로 전세시장은 향후 매매시장을 가늠할 수 있는 선행지표 중 하나다. 그렇다면 향후 전세값의 상승은 집값이 상승할 것이라는 예측을 할 수 있다. 결국 정부의 정책이 집값과 전세값을 올려 놓은 셈이 되었다. 수많은 부동산 세제강화 정책은 정부의 증세를 위한 정책인 셈이 된 것이다.
정부는 부동산 이득은 `불로소득’으로 규정하고 절대 인정하지 않겠다는 정책의 근간을 두고 신규 주택사업과 기존 주택소유자들의 거래에 모두 개입하고 있다. 이는 자본주의 시장이라는 전체집합에서 부동산은 수급의 원리를 무시한 여집합이 되어 표류하고 있는 격이다. SW
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