[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 지난 10월의 마지막 주 부동산시장은 공시가격 90% 현실화율과 9억원 이하 1주택 실거주자에 대한 재산세 50% 감면에 관한 갑론을박으로 시끄러웠다. 이에 따른 서민들의 세금 인상 부담과 지방자치단체의 세수 감소로 인한 재정난 문제, 무주택 서민들에겐 조세전가로 인한 임대료 상승이 우려된다.
이미 정부는 지난해부터 주택가격 상승에 따른 공시가격 현실화율을 점진적으로 인상하겠다고 밝힌 바 있었고 지난달 27일, 정부가 구체적인 로드맵을 발표했지만 저가 공동주택 서민들과 단독주택 소유자들의 자조섞인 목소리와 지방자치단체의 저항이 커지고 있다.
국토연구원은 공시가격을 90%까지 끌어 올리기 위한 방안으로 공동주택과 단독주택을 9억원 기준으로 나눠 가격대별 도달 기간을 차등화해 점진적으로 목표치에 맞추겠다고 했다.
공동주택의 경우 9억원 미만의 현실화율은 현재 67.1%로 2023년까지 1% 미만으로 소폭 올리고 이후 연 3%씩 2030년까지 90%에 이르게 된다. 이는 10년에 걸쳐 2.29%씩 오르는 셈이다. 9억~15억의 현실화율은 현재 69.2%로 2027년까지 7년간 매년 3%씩 올리고 15억 이상은 현실화율 75.3%에서 연 3%씩 올리면 2025년에 목표치에 이른다.
또한 단독주택의 경우 9억원 미만의 현재 현실화율은 52.4%로 2023년까지 1% 미만 소폭 올리고 2035년까지 3%씩 15년에 걸쳐 90%에 맞춘다. 9억~15억 미만은 현재 53.5%에서 2030년까지 연 3.6%씩 올리고 15억원 이상은 현실화율 58.4%에서 연 4.5%씩 2027년에 90%를 목표로 현실화 한다는 것이다.
이러한 로드맵은 그동안 유형별 가격대별로 공동주택보다 단독주택이, 고가 주택보다는 중저가 주택의 현실화율이 상대적으로 낮았던 만큼 향후 끌어 올리지 않았던 단독주택과 중저가 주택의 공시가격은 지속적으로 오를 수밖에 없는 구조로 서민들의 세금 체감온도는 더 커질 것으로 우려된다.
따라서 상대적으로 높아지는 중저가 주택의 조세부담 민심을 달래기 위해 9억원 이하 1주택자 재산세를 최대 50% 이하로 감면하는 방안이 지난달 29일 발표됐다. 이는 과세표준별 재산세율을 현행 6000만원 이하는 공시가격 0.1%에서 0.05%, 6000만원 초과 1억5000만원 이하는 0.15%에서 0.10%, 1억5000만원 초과 3억원 이하는 종전 0.25%에서 0.20%, 3억원 초과는 0.40%에서 0.35%로 0.05%씩 낮춘다는 방침이다.
이번 공시가격 현실화율은 보유세 즉, 종합부동산세 뿐만 아니라 재산세 등 세금과 건강보험료 인상이 가중되는 서민들의 세부담을 줄이기 위한 대책이라고 판단된다. 그러나 재산세 감면은 재산세의 의존도가 높은 지방자치단체에 재정난을 가져올까 우려된다.
국세인 종부세는 이번 공시지가 현실화로 세수가 증가하는 반면, 지방세인 재산세 감면은 지방자치단체의 세수가 줄어들기 때문인데 공시지가가 9억원 이하를 중저가 주택으로 보고 재산세 부담을 낮추면 전국 아파트의 97.7%가 감면 대상이 되므로 지자체들의 재정에 큰 부담이 될 수 밖에 없다. 이러한 대안으로 증세한 종부세 세수 일부는 지자체의 재정지원에 할당 되어야 할 것이다.
그동안 정부는 부동산 가격의 상승요인을 다주택자들이 시장에 주택을 내놓지 않고 있다고 보고 부동산세를 올려 왔다.이러한 과정들로 우리나라의 부동산 관련 세금 부담은 세계 최고가 되었다. OECD 조세통계에 따르면 2018년 거래세 징수액은 35조9000억원(GDP의 2.01%)로 2위 벨기에(1.09%)보다 0.92%나 높은 세율이다.
그나마 부동산 보유세는 OECD 32개국 가운데 2018년 15조6000억원(GDP의 0.88%)로 OECD 평균 1.06%보다 다소 낮아 15위이였으나 이번 공시가율 상승으로 그 순위는 오를 것이다.
결국 집값 안정화를 위한 ‘묻지마 증세’는 부작용만을 키울 것이다. 지속되는 공급부족과 전세난 상황에서 보유세를 높이려면 거래세를 낮춰 다주택자가 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어주어야 한다. 그렇지 않으면 여전히 거래절벽 현상과 조세전가로 임대료 상승과 집값상승을 부추길 수 있다. SW
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