[시사주간=오영주 기자] 정부가 다음달 설 연휴 전까지 25번째 부동산 대책을 발표한 가운데, 정책 내용에 관심이 쏠리고 있다. 

문재인 대통령은 신년사에서 “주거문제의 어려움으로 낙심이 큰 국민들께는 매우 송구한 마음이다”라면서 실패했던 지난 부동산 정책들에 대해 처음으로 사과를 했다. 이어 “주거 안전을 위해 필요한 대책을 마련하겠으며, 특별히 공급확대에 중점을 두고 다양한 주택 공급 방안을 신속히 마련하겠다”고 말했다.  

이처럼 문 대통령이 신년사에서 공급 확대를 강조한 만큼 앞으로의 정책은 그동안 규제를 통해 집값을 잠재우려고 했던 방식에서 벗어나, 공급 확대에 초점을 맞출 것이란 전망이다. 특히 정부의 3기 신도시 정책의 경우, 도심이 아닌 수도권 외곽 등에 있어 수요가 충분치 않을 것으로 우려된 만큼, 서울 도심의 아파트 공급에도 주력할 것으로 기대된다. 

변창흠 국토교통부 장관은 "서울 도심에서 충분한 양의 아파트 공급이 가능하다"고 밝혔으며, 국토부 관계자는 “설 연휴 이전에 종합적인 주택 공급확대 방안을 내놓기 위해 태스크포스(TF)를 가동해 주택 공급 전반에 대한 내용을 검토 중”이라고 말했다.

현재 국토부와 서울시, 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 관계기관은 도심 주택공급 확대를 위한 가용한 모든 수단을 놓고 검토에 들어갔다. 또 서울 도심에 충분한 양의 분양 아파트를 공급하기 위해 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 고밀개발하고, 용적률을 올려주기 위한 제도 정비작업 등을 추진 중인 것으로 알려졌다.

◇ 25번째 정책, 준공업지역 및 저층주거지 고밀개발 진행되나

먼저, 준공업지역의 순환정비 방안이 25번째 정책으로 유력하다. 순환정비는 준공업지역에 주거와 산업시설이 혼재된 앵커 산업시설을 조성하고 주변부를 순차적으로 정비하는 공공주도 개발 방식이다. 준공업지역의 경우, 최근 변 장관이 직접 나서 순환정비 방안을 내놓았으며, 현재 사업 후보지 선정 작업 단계를 진행하고 있다. 

저층 주거지 개발을 위한 소규모 재건축 사업을 활성화하는 방안 역시 25번째 정책으로 유력하다. 소규모 연립 단지 또는 '나홀로' 아파트 정비에 공공이 참여하는 '공공 미니 재건축' 모델 등이 도입될 전망이다. 

◇ 용적률 정책도 유력, 같은 면적에 더 많은 주택 짓겠다

‘소규모 재건축’ 사업의 경우, 의원 입법 형태로 소규모 재건축에 LH 등 공공이 참여해 사업을 이끌게 하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주고, 추가된 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하게 하는 방식이다.

용적률을 올리면, 같은 면적에 주택을 더 높고 빽빽하게 지을 수 있다. 일례로, 서울 도심내 일반주거지역(용적률 150~250%)을 준주거(400%)나 상업지역(600%)으로 바꾸면 용적률을 올릴 수 있다. 

이와 관련, 당정 협의도 진행 중이며, 서울과 수도권 용도 변경에 따라 발생하는 추가 이익을 공적으로 회수하는 방안도 마련 중인 것으로 전해졌다. 

◇ 가장 기대되는 다주택자 양도세 인하 계획은?

이번 정책이 주택 공급에 힘을 실어주는 만큼, 민간 주택 공급을 방해하는 규제들도 완화될 수 있을 것으로 기대되고 있다. 일례로, 정부가 양도세 중과 조치 수위를 낮춰 다주택자의 주택 처분이 늘어나면, 사실상 주택 공급대책에 해당할 수 있다는 논리 하에 양도소득세 완화론이 대두되는 상황이다. 

실제로 전문가들은 단기 공급 효과를 내려면, 다주택자에 대한 양도세 완화가 필요하다고 언급하고 있다. 정부가 재건축 예정 아파트 가격이 올라 전체 부동산 시장이 불안해지는 걸 막기 위해 강화한 안전진단 기준 및 재부활시킨 초과이익환수제 등도 완화되어야 민간 재건축이 활성화될 것이란 의견도 있다. 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “초과이익환수제 부담 및 분양가상한제를 통한 사업이익 축소 등이 달라져야 사업에 대한 기대감으로 조합원들이 참여하면서 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다”고 언급했다. 

다만, 여당은 다주택자를 대상으로 한 양도세 인하 계획은 없다는 입장이다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 “양도세 완화에 대해 논의한 적도 없고 앞으로 검토할 계획도 없다”면서 “더불어민주당과 정부의 부동산 정책은 투기 차단, 다주택자의 시세차익 환수, 공급 확대가 원칙인 만큼, 앞으로도 부동산 정책의 원칙을 일관되게 지켜서 주택시장 안정화 목표를 달성하겠다”고 말했다. SW

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