[이혜리의 부동산 라운지] 25번째 부동산 공급 정책, 포퓰리즘 아니길
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[이혜리의 부동산 라운지] 25번째 부동산 공급 정책, 포퓰리즘 아니길
  • 이혜리 도시계획연구소 이사
  • 승인 2021.02.08 10:21
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지난 4일, 변창흠 국토부 장관이 25번째 부동산 정책을 발표하고 있다. 사진=국토교통부
지난 4일, 변창흠 국토부 장관이 25번째 부동산 정책을 발표하고 있다. 사진=국토교통부

[시사주간=이혜리 도시계획연구소 이사] 지난 4일, 변창흠 국토부 장관 취임 후 첫 번째이자, 정부의 25번째 부동산 정책이 발표되었다. 문재인 정부는 신년사에서 지난 부동산 규제 정책이 별 실효를 거두지 못했음을 시인하고 대대적인 공급정책을 내놓겠다고 밝혔다. 따라서 이번 부동산 정책이 공급 위주일 것이라는 것은 예견된 일이었으나, 실효성 부분에서 귀추가 주목된다. 

이번 공급 주택 발표는 정확히 말해서 공급 대책이 아닌 공공 주도 정책 발표라고 해야 할 것이다. 보도자료에 따르면 정부는 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하겠다고 발표했다. 이는 기존 127만호 공급에 83만호를 더해 200만호를 공급하겠다는 것이다. 

주요 내용은 크게 세 가지다. 첫 번째는 압도적 물량 공급으로 수급 불안 심리를 해소하겠다는 것이다. 이를 위해 평균 13년이 걸리는 정비사업을 5년으로 줄이겠다는 계획이 담겨있다. 두 번째는 과감한 규제혁신과 개발이익 공유이다. 구체적으로는 공공시행을 전제로 용도지역 변경과 용적률 상향, 재건축 초과이익 부담금 면제이다. 셋째는 파격적 인센티브를 통해 새로운 비즈니스 기회를 창출하겠다는 목표이다. 토지주에게 10~30%의 추가이익을 주겠다는 계획이 포함되어 있다. 

그러나 이번 공급책은 세 가지 측면에서 실효성에 의문을 갖게끔 한다. 첫째, 짧은 시간 내에 대규모 물량을 공급한다는 것은 강압적인 요소가 포함된다는 점에 있어 부작용이 우려된다. 많은 재개발 지역들이 사업을 진행하는데 있어 오랜 기간이 걸린다는 것은 그만큼 협의가 어렵기 때문이다. 기존의 사업방식에서 3/4 동의율을 공공이 주도하에 2/3로 완화해주면 그 만큼 나머지 1/3에 대한 반대 토지주의 동의가 없어도 강압적으로 밀고 갈 수 있다는 것이다. 강제 현금 청산 등과 강제 이주 등에 따른 분쟁과 혼란이 우려되기도 한다. 

특히 이번 대책에서 도심공공주택 복합사업 내에 역세권이 12만 3000호 공급 물량 중 가장 많았다. 그러나 역세권이라는 지역 특성상 고밀도에 상가 분포율이 높을 것이다. 상가 임대차 기간 5년 보장에 따른 법적 문제와 생업에 관계된 현안인 만큼, 협의점을 찾기가 어려울 것으로 보여 그 어느 저역보다도 난항이 예상된다. 그럼에도 불구하고 이들에 대한 구체적인 대책이 논의되지 않은 것으로 보여 현실성 없는 정책이라는 비판이 일각에서 일고 있다.

둘째, 이번 공공 개발 정책은 보편적 적용이 어려울 것으로 예상된다. 강북권 일부와 같이 상대적으로 주택가격이 많이 상승하지 않았거나 주택이 노후되고 주변 환경이 열악한 경우 인센티브 적용을 받아 개발을 하려는 의지가 있을 것으로 보인다. 특히 추가 분담금에 관한 부담에 있어 주민들이 감당하기 어려운 경우 공공개발을 하면 정부의 조달을 해준다는 부분이 매력적으로 다가올 수 있다. 

또한 지가가 저렴하고 세대 수가 적은 구역들은 일반 사업으로도 사업성이 떨어지기 때문에 상대적으로 개발의 어려움이 있으므로 공공 개발을 통해 인센티브를 적용 받아, 재개발 사업을 진행하려는 주민들의 의지가 있을 수 있다고 판단된다. 그러나 강남권 일대와 같이 입지가 우수하고 지가가 높은 지역들은 고밀도 용적률 상향이라는 부분이 도리어 주거 환경이 쾌적하지 못한 개발이 될 수 있다. 따라서 향후 주변지역 보다 주택가격 상승이 적을 것을 우려해 공공 개발을 반대할 가능성이 높다. 

셋째, 수익성에 있어 공공사업이 일반사업에 비해 메리트가 있는지 미지수다. 일반 분양을 통해 조합원들이 내야 할 분담금을 최소화 시켜야 하지만 공공 사업은 분양가를 일반 사업 보다 높여서 토지주에게 이익을 가져다 줄 수 있느냐는 것이다. 공공 사업으로 저렴한 분양가로 주택을 공급하겠다는 기조에서 과연 추가수익을 얼마나 발생시킬 수 있을지 의문이다. 향후 주택의 가치가 더 큰 추가 수익이라고 했을 때, 고밀도 개발로 조망권과 일조량등의 규제를 완화시켜줌으로서 질 높은 주택이 될 수 없음이 오히려 디메리트가 될 수 있다.

그간 많은 부동산 규제 정책은 주택 가격을 안정화 시키는데 실패했다. 이를 극복하기 위해 정부는 기존의 규제 정책에서 필자가 계속해서 주장했던 수요 충족을 위한 공급이라는 카드를 꺼내 들었다. 그러나 초기부터 규제와 함께 공급 대책이 진행 되었다면 현 시점에서 입주 물량이 공급되었을 것이라는 점에서 안타깝다. 

또한 민간 개발은 규제해 놓은 채 공공 개발 위주의 현 공급 정책은 실효성이 떨어지는 대량 공급이라는 점에서 여론의 기대와는 달리 주택 가격 안정화에 큰 기여를 하기 어렵다고 판단 된다. 또한 실현이 된다고 해도, 부지 확보에만 짧아도 5년, 입주까지 10년이라는 시간이 소요되기 때문에 당장 가격 하락을 기대하기는 어렵다. 

부동산은 공급이라는 부분이 비탄력적인 성향을 갖고 있기 때문에 당장 물량을 공급하는 가장 빠른 방법은 재고 주택의 출현일 것이다. 이는 다주택자들이 보유한 물량이 시장에 풀려야 한다는 것인데, 지금과 같은 높은 양도세는 매물을 잠궈놓고 있다. 따라서 한시적인 양도세 완화로 재고 주택이 공급되는 단기적인 방안을 함께 검토할 필요가 있다. SW

llhhll69@hanmail.net




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