분양가상한제 아파트 5년 의무 거주…19일부터 시행 
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분양가상한제 아파트 5년 의무 거주…19일부터 시행 
  • 이보배 기자
  • 승인 2021.02.19 08:39
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민간택지 2~3년·공공택지 3~5년 의무 거주 
재건축부담금 과도한 부담 방지…산정방식 현실화

앞으로 수도권 분양가상한제 아파트 입주자에게는 최대 5년의 거주의무기간이 부여되고, 공시가격 급등에 따라 높게 산정됐던 재건축부담금은 조정된다. 국토교통부는 지난 16일 이 같은 내용을 담은 '주택법 시행령' 및 '재건축초과이익환수에 관한 법률 시행령' 개정안을 통과시키고 19일부터 시행된다고 밝혔다. 개정안 주요 내용을 살펴봤다. <편집자주>

앞으로 수도권 분양가상한제 아파트 입주자에게는 최대 5년의 거주의무기간이 부여되고, 공시가격 급등에 따라 높게 산정됐던 재건축부담금은 조정된다. 사진=뉴시스
앞으로 수도권 분양가상한제 아파트 입주자에게는 최대 5년의 거주의무기간이 부여되고, 공시가격 급등에 따라 높게 산정됐던 재건축부담금은 조정된다. 사진=뉴시스

[시사주간=이보배 기자] 19일 이후 입주자 모집 신청에 들어가는 수도권 분양가상한제 적용 단지에 최소 2년부터 최대 5년의 거주의무기간이 부여된다. 

또 재건축부담금 산정 시 사업 종료시점의 현실화율(공시가격/시세)을 개시 시점에도 적용해 조합이 정부의 공시가격 현실화 로드맵으로 인한 부담을 덜 수 있게 됐다. 

국토교통부(장관 변창흠)는 이 같은 내용을 골자로 하는 '주택법 시행령' 개정안과 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령' 개정안이 19일부터 시행된다고 밝혔다.

'주택법 시행령' 개정안은 △주택조합 총회 조합원 직접 출석에 대한 예외 △분양가상한제 적용주택 제외요건 △분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 △분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무 예외 사유 △행복도시 이전기관 종사자 특별공급 주택 전매제한 강화 등을 골자로 한다. 

먼저 감염병 예방을 위해 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 해당 주택건설대지가 위치한 지역에 내려진 경우 조합원의 직접 출석에 예외를 뒀다. 이 기간에는 전자적 방법으로 총회를 개최해 의결권을 행사할 수 있도록 개선했다. 

이어 소규모 정비사업을 활성화하기 위해 LH 또는 지방공사가 정비구역 면적이 2만㎡ 미만이거나 전체 세대수가 200세대 미만인 정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행자로 참여하고, 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우 분양가상한제 적용대상에서 제외하도록 했다. 

분양가상한제 아파트 입주 시 거주의무기간. 사진=국토부
분양가상한제 아파트 입주 시 거주의무기간. 사진=국토부

이번 주택법 시행령은 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주 의무기간을 도입하는 게 핵심이다. 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급되도록 하기 위해서다. 

공공택지에 건설된 주택의 경우 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 80% 미만일 때 5년, 80%~100%일 때는 3년의 의무기간이 부여된다. 민간택지 80%는 3년, 80%~100%는 2년이다.

이때 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주의무기간 중 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등 부득이한 사유가 있다면 LH 등의 확인을 받아 거주의무 예외사유로 정했다. 

이 밖에 행정중심복합도시 이전기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급한 경우, 해당 주택의 전매제한기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 그 밖의 지역은 3년에서 5년으로 강화했다. 

국토부는 "이번 주택법 시행령 개정을 통해 수도권 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요가 차단되고 실수요자 중심으로 주택이 공급되는 등 행정중심복합도시 이전기관 종사자의 전매에 따른 시세차익이 방지될 것으로 기대한다"고 밝혔다. 

재건축부담금 산정방식. 사진=국토부
재건축부담금 산정방식. 사진=국토부

국토부는 또 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정을 통해 공시가격 현실화율을 반영한 개시시점 주택가액 조정방법을 규정했다. 이는 지난해 6·17 '주택시장 안정을 위한 관리방안'의 재건축부담금 규제 개선 후속조치다. 

공시가격 현실화정책에 따라 재건축부담금이 높게 산정되는 문제를 해소하기 위해 종료시점 공시율(현실화율)을 개시시점에 주택가액 산정 시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정했다. 이번 조치로 개시시점의 가격이 올라가고, 그만큼 가격 차이는 줄어들 가능성이 커졌다. 

가령 A아파트 공시가격이 재건축 사업 전후로 5억원에서 10억원으로 올랐다면, 종전에는 차익인 5억원에 대한 부담금이 산정됐지만 앞으로는 현실화율에 따라 차액이 달라진다. 

재건축 시작 때 현실화율이 50%, 끝났을 때 현실화율이 80%라고 가정하면 A아파트의 시작 시점 공시가격이 8억원으로 조정돼 재건축 차액은 2억원으로 줄어든다.

재건축부담금 산정 관련 시장·군수·구청장은 재건축부담금 예정액 통지, 결정·부과를 위해 필요한 경우 한국부동산원에 검증을 의뢰할 수 있다. 

이때 한국부동산원은 주택가액, 개발비용 등이 적정하게 산정됐는지 검증하고, 조사·검증에 필요한 경우 외부전문가로 구성된 심사단 또는 자문위원회를 구성·운영할 수 있도록 해 공정성을 확보한다는 방침이다. SW 

lbb@economicpost.co.kr




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